2.2.2.3 按存量增量細(xì)分

　　通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級(jí)市場：一級(jí)市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級(jí)市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級(jí)市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級(jí)房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。

　　例題：下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場的是( )

　　A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓 D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　2.2.2.4 按交易形式細(xì)分

　　按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市 場進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場。

　　2.2.2.5 按目標(biāo)市場細(xì)分

　　從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場，來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級(jí)寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級(jí)寫字樓租賃市場等。

    相關(guān)內(nèi)容：

    各地2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間及方式匯總

    重慶2011年房地產(chǎn)估價(jià)師合格證書辦理通知

    2012年房估師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)匯總