第五節(jié) 報(bào)酬率的求取

　　一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

　　報(bào)酬率(yield rate，Y)也稱為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內(nèi)部報(bào)酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步弄清報(bào)酬率的內(nèi)涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。因此，投資回報(bào)不包含投資回收，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率，即：

　　報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本

　　可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個(gè)完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn);或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。因此，從全社會(huì)來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機(jī)冒險(xiǎn)，報(bào)酬率高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。

　　掌握了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的上述關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。

　　二、投資報(bào)酬率排序插入法

　　收益法估價(jià)采用的報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價(jià)對象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取估價(jià)對象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：

　　(1)調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。

　　(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列。

　　(3)將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。

　　(4)根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對象的報(bào)酬率。

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