第五節(jié) 移動平均法

　　移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運(yùn)用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進(jìn)行移動平均。在實(shí)際運(yùn)用中，移動平均法有簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法之分。

　　第六節(jié) 指數(shù)修勻法

　　指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法。

　　第七節(jié) 長期趨勢法的作用

　　長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，例如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，此外還有一些其他作用，例如：①用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、凈收益等;②用于市場法中對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整;③用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力;④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。

　　1.通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價格分別為3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價格為( )元/㎡.(2007年試題)

　　A.4075.0

　　B.4242.5

　　C.4410.0

　　D.4577.5

　　答案：C

　　2.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。(2005年試題)

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　答案：B

　　3.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/㎡和4800元/㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于( )元/㎡.(2005年試題)

　　A.4800

　　B.5124

　　C.5800

　　D.7124

　　答案：C

　　4.直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由( )決定的。(2002年試題)

　　A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來價格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

　　D.估價人員選取的價格資料

　　答案：A

　　5.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的.并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進(jìn)行測算。(2006年試題)

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　答案：B

　　6.長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于( )等。(2005年試題)

　　A.收益法中預(yù)測未來的租金

　　B.市場法中對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整

　　C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

　　D.比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力的與發(fā)展趨勢

　　E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格

　　答案：ACD

　　7.長期趨勢法包括( )等方法。(2004年試題)

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.年限法

　　E.指數(shù)修勻法

　　答案：ABCE

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