第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義 熟悉

　　1．專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

　　提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。

　　專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同（五大不同點(diǎn)）：由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成；是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；具有社會(huì)公信力；實(shí)行有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。

　　例題 某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（ �。�【2007年真題】

　　【答案】
　　【解析】必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無(wú)公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。提示：參見(jiàn)教材P2．

　　與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（ �。��！�2007年真題】
　　A．是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
　　B．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值
　　C．實(shí)行有償服務(wù)
　　D．承擔(dān)法律責(zé)任
　　E．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

　　【答案】ACD
　　【解析】專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同。提示：參見(jiàn)教材P2．

　　2．房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　估價(jià)的主體是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　估價(jià)的客體是估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

　　估價(jià)時(shí)間是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)要根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法， 按照估價(jià)程序

　　估價(jià)中采取的手段（三手段）

　　價(jià)值分析手段，對(duì)影響估價(jià)的因素進(jìn)行分析

　　價(jià)值測(cè)算手段，運(yùn)用數(shù)學(xué)公式或模型計(jì)算對(duì)象價(jià)值

　　價(jià)值判斷手段，根據(jù)測(cè)算結(jié)果，對(duì)價(jià)值進(jìn)行最終判定

　　估價(jià)的最終目的，對(duì)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算、判斷，提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

　　3．估價(jià)與評(píng)估的異同

　　估價(jià)是指價(jià)值評(píng)估（范圍窄）

　　評(píng)估的范圍較廣，不僅包括價(jià)值評(píng)估，還包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等（范圍廣）

　　房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價(jià)值評(píng)估外，還可以進(jìn)行估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)。如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)等。

　　例題 評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ 　）業(yè)務(wù)。【2008年真題】
　　A．傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)
　　B．價(jià)值分配
　　C．相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估
　　D．價(jià)值減損評(píng)估

　　【答案】C
　　【解析】房地產(chǎn)征用征收導(dǎo)致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導(dǎo)致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來(lái)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。提示：參見(jiàn)教材P4．

　　4．國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂和定義

　　美國(guó) Real Estate Appraisal

　　英聯(lián)邦國(guó)家 Property Valuation

　　日本和韓國(guó) 不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)

　　香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)

　　臺(tái)灣 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)