四、估價(jià)目的　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。

    五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　2006年10月10日

    六、價(jià)值定義　　本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值。其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價(jià)值。

    七、估價(jià)依據(jù)（略）

    八、估價(jià)原則（略）

    九、估價(jià)方法　　根據(jù)本次估價(jià)的特定且的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對以上兩種方法測算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)格和單位價(jià)格。

    十、估價(jià)結(jié)果　　經(jīng)過估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

    十一、估價(jià)人員（略）

    十二、估價(jià)作業(yè)期　　2006年10月l0日至l0月15日

    十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期　　本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。

    十四、有關(guān)說明（略）

    ××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

    一、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況分析（略）

    二、市場背景分析（略）

    三、最高最佳使用分析（略）

    四、估價(jià)方法選用（略）

    五、估價(jià)測算過程

    （一）市場法

    根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價(jià)格。

    1.測算1層商鋪價(jià)格

    估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評估過程如下：

    （1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對象的可比實(shí)例