三、估價方法的選用

    ㈠ 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

    房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。

    企業(yè)在合資、合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)

    議，以及相應(yīng)的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。

    如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目

    的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，

    采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進行估價；如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，

    則在充分考慮項目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和

    成本法進行估價。

    破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由

    于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情

    況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公平市價

    低很多，其估價結(jié)果可低于公開市場價值。

    ㈡ 房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

    這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)

    作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方

    協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進行估價。估價方法

    視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。

    102

    「案例2-11」

    ××宗地估價結(jié)果報告

    ㈠ 委托人：××市××公司

    ㈡ 估價方：××※房地產(chǎn)估價有限公司

    ㈢ 估價對象：本次估價對象土地地處××市××區(qū)，土地使

    用權(quán)為××公司通過出讓而獲得。該地段屬城區(qū)五級，交通便利。

    地塊形狀規(guī)則，目前為一閑置空地，總面積為58000㎡.本次估價

    為××公司擬用該土地作價入股與××開發(fā)總公司進行聯(lián)合開發(fā)提

    供價值參考。根據(jù)合資協(xié)議以及開發(fā)該地塊的規(guī)劃要求，該土地用

    途為商業(yè)、住宅；允許建筑容積率為10，允許建筑覆蓋率為≤50%；

    土地使用權(quán)年限為50年。

    ㈣ 估價目的：合資入股

    ㈤ 估價時點：2003年9月7日

    ㈥ 價值定義：本報告書所確定的價值，是指估價對象在本次

    估價目的的特定條件下，在公開市場條件下，形成的客觀合理價值。

    ㈦ 估價依據(jù)：

    ⑴ 房地產(chǎn)估價合同

    ⑵ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

    ⑶ 國有土地使用權(quán)證（××房地籍岸字01608號）

    ⑷ 有關(guān)該地塊的規(guī)劃資料

    ⑸ 聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書

    ⑹ 估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果

    ㈧ 估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估

    價時點原則。

    ㈨ 估價方法：由于估價對象為待開發(fā)土地，且有較為詳細的

    規(guī)劃要求，因此估價人員確定采用假設(shè)開發(fā)法來作為本次估價的基

    本方法。

    ㈩ 估價結(jié)果：經(jīng)過詳細計算，估價對象土地總價值為53000

    萬元，大寫：人民幣伍億叁仟萬元整。

    （十一） 估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師××、××

    審核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師××

    （十二） 估價作業(yè)日期：（略）

    （十三） 估價報告應(yīng)用的有效期：自2003年9月7日起一年。