案例2-9」 分析

    報(bào)告中存在的問題及評(píng)析如下：

    ㈠ 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)案例尤其要注意說明房、地權(quán)屬的合法性

    及有關(guān)內(nèi)容的完整性。僅說明土地使用權(quán)為出讓方式取得是不夠的。

    還應(yīng)說明出讓時(shí)間、出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證

    明出讓合法的文書。

    ㈡ 第二部分應(yīng)簡(jiǎn)要說明糾紛原因和糾紛類型，讓人明了糾紛

    緣何而起，估價(jià)對(duì)象價(jià)格緣何而估。

    ㈢ 可比實(shí)例交易日期應(yīng)具體到某年某月某日，不能只說明交

    易年份。不應(yīng)像本案例描述可比實(shí)例那樣，只說明是“2003年”。

    另外，即使同是一個(gè)年度交易，也應(yīng)說明該年度同一供求范圍房地

    產(chǎn)價(jià)格無明顯波動(dòng)，才能支持交易日期調(diào)整系數(shù)均取100%的觀點(diǎn)。

    ㈣ 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例在實(shí)物狀況比較時(shí)，應(yīng)明確實(shí)物狀況

    調(diào)整的具體內(nèi)容。

    ㈤ 報(bào)酬率確定時(shí)所選的安全利率值，到底是指同期一年期國

    債年利率，還是中國人民銀行公布的一年定期存款年利率，缺乏必

    要的說明。

    ㈥ 收益價(jià)格計(jì)算公式 V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]的適用條件

    是收益期內(nèi)年收益比較穩(wěn)定。如沒有穩(wěn)定說明收益的，就不能采用

    這個(gè)公式。

    ㈦ 土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本不能按實(shí)際成本計(jì)算，而應(yīng)以客

    觀成本即社會(huì)同類平均成本為依據(jù)。

    ㈧ 在計(jì)算估價(jià)對(duì)象折舊時(shí)有錯(cuò)誤，該用地出讓年限為50年，

    應(yīng)以該年限來計(jì)算折舊。

    ㈨ 銷售稅費(fèi)的計(jì)算不符合現(xiàn)行的國家稅法規(guī)定，其計(jì)稅依據(jù)

    應(yīng)為銷售收入，而該案例采用的是土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和。

    「案例2-10」 本案例根據(jù)有關(guān)報(bào)紙的報(bào)道整理而成。

    “國有資產(chǎn)流失1000多萬”

    1998年2月7日，中央電視臺(tái)“焦點(diǎn)訪談”欄目推出驚人報(bào)

    道《一份評(píng)估損失千萬》：1996年6月，廣東珠海一座大樓以1458

    萬元的價(jià)格被該市中級(jí)人民法院拍賣償債，大樓落到了一家私人公

    司名下。這一價(jià)格系法院委托該市“沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的”房地產(chǎn)評(píng)估

    所“一紙”評(píng)估得出的。1997年10月，由該市國有資產(chǎn)管理局牽

    頭組織的三家評(píng)估所做出聯(lián)合評(píng)估結(jié)果：大樓值2565萬元。按照

    這一結(jié)果，大樓以1458萬定價(jià)和拍賣，“直接造成了國有資產(chǎn)1000

    多萬元的流失“。

    此前，圍繞國有資產(chǎn)是否流失的論戰(zhàn)已在珠海持續(xù)了一年多，

    大樓原業(yè)主電子集團(tuán)、市法院、市房管局、房產(chǎn)評(píng)估所、市國資局、

    市拍賣行等有關(guān)各方面說法不一，幾成僵局，并引起了中央有關(guān)部、

    局的重視。