一、房地產(chǎn)保險概述

    為了消除各種風(fēng)險可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人

    或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險公司達(dá)成一項協(xié)定，一方（被保險人）通過

    交付一定的費(fèi)用（保險費(fèi)）以獲得另一方（保險公司）對房屋的意外損

    失或因?qū)Ψ课菥哂欣�益而可能產(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

    的保證。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險標(biāo)的的保險，稱為

    房地產(chǎn)保險。

    根據(jù)承保的保險標(biāo)的和風(fēng)險種類不同，房地產(chǎn)保險可劃分為房

    屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建

    筑工程保險等。因土地不會損壞或滅失，無損害則無保險，故土地

    不能成為房地產(chǎn)保險合同的保險標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險（如房地產(chǎn)市場價格

    變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。

    二、房地產(chǎn)保險估價的特點

    房地產(chǎn)保險估價應(yīng)依據(jù)《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

    其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價

    69

    值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產(chǎn)保險

    估價時應(yīng)注意以下幾點：

    ㈠ 保險價值和保險金額的區(qū)別

    保險價值又稱為保險價額，是指保險標(biāo)的在訂立保險合同時估

    定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確

    定保險金額的基礎(chǔ)。保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明

    的，投保人對于特定的保險標(biāo)的實際投保的金額，又簡稱“保額”，

    也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。

    ㈡ 直接損失和間接損失

    當(dāng)財產(chǎn)因自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身直接損壞或

    消失，財產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被

    人破壞等就屬于直接損失。

    間接損失指的是由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值

    的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完

    全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須

    完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的

    費(fèi)用和未受損部分的價值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收

    入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修

    復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的

    收益下降或費(fèi)用上升。

    進(jìn)行保險事故后的損失評估時，要首先明確估價范圍是否包含

    間接損失。

    ㈢ 房地產(chǎn)投保時的估價

    房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意

    外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值，估價方法

    宜采用成本法、市場比較法。

    房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地

    產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際

    價值確定。

    ㈣ 保險事故發(fā)生后的評估

    保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的

    房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算

    其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價值或損失程度。