第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

    一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的法律規(guī)定

    《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指

    房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給

    他人的行為。“《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合

    法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：

    ⑴ 以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)

    生變更的；

    ⑵ 一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、

    合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

    ⑶ 因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    ⑷ 以房地產(chǎn)抵債的；

    ⑸ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：

    第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，

    估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

    第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社

    會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買

    方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的

    行為。

    第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、

    掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)

    交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買

    一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地

    產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評估機(jī)構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評估

    時(shí)，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對估

    價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

    「案例2-2」

    C市××廣場房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）

    ㈠ 委托人：（略）

    ㈡ 估價(jià)機(jī)構(gòu)：C市房地產(chǎn)評估有限公司。

    ㈢ 估價(jià)對象：

    估價(jià)對象××廣場為位于C市錦江區(qū)青年路××-××號的一

    幢綜合樓，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為98594㎡，土地使用權(quán)面積為

    14893.205㎡的物業(yè)，對2003年12月31日全部投入使用時(shí)的

    預(yù)期市場價(jià)格進(jìn)行評估。

    ㈣ 估價(jià)目的：了解2003年12月31日估價(jià)對象全部投入使