⑶ 不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

    國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。按照法律所

    規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對(duì)性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價(jià)方法，

    是保證估價(jià)結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)

    時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法。因?yàn)槭袌?chǎng)法充分

    考慮了市場(chǎng)行情、市場(chǎng)承受力；而假設(shè)開(kāi)發(fā)法，則充分考慮了宗地

    自身使用情況、將來(lái)可能帶來(lái)的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用

    權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等評(píng)估方法。由于協(xié)議

    方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒(méi)有引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，

    出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對(duì)此方式出讓土地使

    用權(quán)出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如其出讓金低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低

    價(jià)，則應(yīng)依法調(diào)至國(guó)家規(guī)定最低價(jià)或適度高于最低價(jià)。通常不低于

    按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。

    基準(zhǔn)地價(jià)修正法也是對(duì)不同土地用途的成本反映或成本的一定修

    14

    正。

    ⑷ 搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

    由于土地?cái)?shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的

    同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點(diǎn)，也就是說(shuō)土地的可替

    代性較差。因此，在采用市場(chǎng)法進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

    時(shí)，更要注意所選取的可比實(shí)例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相

    同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于

    同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。否則，不能采用市場(chǎng)法評(píng)估出讓

    土地使用權(quán)價(jià)格。

    三、估價(jià)方法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

    國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成

    本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

    ㈠ 市場(chǎng)法

    市場(chǎng)法是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍

    采用的一種方法。評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)

    對(duì)象土地有可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例（一般為3例以上）。所謂可比性，

    表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)

    的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）

    性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交

    易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面予以調(diào)整，得出估

    價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。