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      1. 2012年房估師經(jīng)營與管理:房地產(chǎn)中的投資與成本

        來源:中大網(wǎng)校發(fā)布時間:2012-02-21

            房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

            房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本,與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有

            較大差異。

            ⑴ 開發(fā)項目總投資

            開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資

            是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費(fèi)用;經(jīng)營資

            金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建

            設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的

            的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成如圖6-1所示。

            圖 6-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

            ⑵ 開發(fā)產(chǎn)品成本

            開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)

            和會計制度,轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目

            有多種產(chǎn)品時,可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn),分別估算每種

            產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

            ⑶ 經(jīng)營成本

            經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照

            國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括:土地轉(zhuǎn)讓成本、

            開發(fā)項目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金

            土地費(fèi)用

            前期工程費(fèi)用

            基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

            建筑安裝工程費(fèi)用

            公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

            開發(fā)間接費(fèi)用

            財務(wù)費(fèi)用

            管理費(fèi)用

            銷售費(fèi)用

            開發(fā)期稅費(fèi)

            其他費(fèi)用

            不可預(yù)見費(fèi)用

            開發(fā)產(chǎn)

            品成本

            開發(fā)經(jīng)

            營成本

            固定資

            產(chǎn)及其

            他資產(chǎn)

            商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于

            分期收款的房地產(chǎn)項目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)

            期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率,計算本期應(yīng)

            結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

            ⑷ 期間費(fèi)用

            開發(fā)項目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)

            經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項

            目用于銷售時,期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售

            費(fèi)用,不另行計算;房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時,開發(fā)期的

            期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資,經(jīng)營期的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用;房

            地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用

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