房地產(chǎn)估價概述
　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識
　　一、房地產(chǎn)估價的含義
　　(一)、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同
　　估價的通俗含義是：估計經(jīng)濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業(yè)估價。
　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應當出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業(yè)估價。非專業(yè)估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學、準確的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價，不是任何人都能做到的。
　　對于房地產(chǎn)市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業(yè)估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價活動的技術(shù)性很強，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來從事。 
　　概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：考試大房地產(chǎn)估價師
　�、儆蓪�業(yè)人員完成——專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來完成的;
　�、谑且环N專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治�、測算和判斷得出的;
　�、劬哂猩鐣�公信力——專業(yè)估價的結(jié)果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力;
　�、軐嵭杏袃敺�務——專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務;
　�、莩袚�法律責任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承擔相應的法律責任。
　　特別提示：在閱讀教材時，詈檬墻�綖┠掉[氐隳諶莨檳沙梢幌盜械目繼狻?
　　例如：多項選擇題。
　　專業(yè)估價的特點主要有( ABCE )。
　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 
　　B、是一種專業(yè)意見
　　C、具有社會公信力 
　　D、有償或者無償服務
　　E、承擔法律責任
　　例如：判斷題。
　　( 對 )非專業(yè)估價可以不承擔法律責任，而專業(yè)估價必須承擔法律責任。
　　( 錯 )專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的。
　　(二)、房地產(chǎn)估價的概念
　　房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹?shù)某绦蜻M行�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產(chǎn)，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點;公認的原則，稱為估價原則;科學的方法，稱為估價方法;嚴謹?shù)某绦�，稱為估價程序。因此，房地產(chǎn)估價完整的定義是：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。
　　歸納起來，房地產(chǎn)估價概念的要點如下：
　　(1)特定目的-估價目的;
　　(2)特定房地產(chǎn)-估價對象;
　　(3)特定時間-估價時點;
　　(4)估價原則-確保具有社會公信力;
　　(5)估價方法-確�？茖W性;
　　(6)估價程序-確保科學和嚴謹;
　　(7)特定的專業(yè)人員-房地產(chǎn)估價師。
　　(8)專業(yè)意見-最終是否采納，將取決于委托人。
　　例如：判斷題。
　　( 錯 )房地產(chǎn)估是根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。考試大房地產(chǎn)估價師
　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，可以用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定等詞來替代、解釋或說明。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價的學問稱為房地產(chǎn)價值測量學(如香港稱房地產(chǎn)估價師稱為房地產(chǎn)測量師)或房地產(chǎn)價值計量學。但本教材認為同時使用分析、測算和判斷來表達要全面且容易理解一些。
　　其中，“分析”主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際等因素的分析，對房地產(chǎn)市場狀況及總體趨勢的分析;“測算”主要是指利用有關(guān)數(shù)學公式或數(shù)學模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進行計算;“判斷”主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算出的結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對估價對象價值進行最終的判定�！胺治觥薄ⅰ皽y算”和“判斷”三種活動是相互聯(lián)系的，“分析”是“測算”的基礎(chǔ)，“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

　　(三)、估價與評估的異同
　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，有時人們還把它稱為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估可以交換使用，但嚴格地說，“估價”與“評估”的含義不完全相同。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　估價的含義更加精準、明確、具體，就是專指對價值進行評估。
　　評估的含義很寬泛，不只限于價值評估，也可以指查驗某人、某物或某項工作、活動等以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等，例如教育評估、環(huán)境影響評價(對環(huán)境可能造成影響的分析、預測和評估)、國防評估等。
　　與此相似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋使用功能評估、房屋完損等級評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估，等等。因此，盡管房地產(chǎn)估價應當建立在房屋工程質(zhì)量、房屋使用功能、房屋完損等級、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準、明確，應把以得出房地產(chǎn)價值為目標和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價。
　　同理，以其他某個方面作為目標和最終結(jié)論的評估，應明確地稱為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當?shù)挠迷~予以準確表述時，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的合法性、可行性等進行的調(diào)查和評價，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。
　　需要指出的是，區(qū)分估價與評估，并不意味著房地產(chǎn)估價師只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務。實際上，房地產(chǎn)價值評估以外的許多房地產(chǎn)評估業(yè)務都是房地產(chǎn)估價師可以從事、也有能力從事、并且應當力爭從事的，特別是提供房地產(chǎn)市場調(diào)研報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價報告等房地產(chǎn)咨詢顧問服務。
　　例如：判斷題。
　　( 對 )房地產(chǎn)評估包括房地產(chǎn)估價。
　　(四)、國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義 
　　國外、中國香港、臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義比較簡單，請同志們自己閱讀，在此不再講述。
　　二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)
　　作為一名房地產(chǎn)估價師，為了更好地理解和把握房地產(chǎn)估價的內(nèi)涵，做好房地產(chǎn)估價工作，還應對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有所認識。歸納起來房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有下列5個方面。
　　(一)、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
　　我國在20世紀80年代，恢復房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要的爭論或者誤解，特別是當時人們對于土地這種非人類勞動的產(chǎn)物，否認它有價值或者對它是否有價值存在著很大的爭議，從而采用了“價格評估”的稱謂，而未采用“價值評估”的稱謂。現(xiàn)在，為了表述上更加科學、準確，也為了與國際上通行的估價理論、理念相一致，便于對外交流與溝通，則強調(diào)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值(Value)而不是價格(price)。
　　在估價理論上，價值為物的真實所值、價格的波動“中心”，是相對穩(wěn)定的;價格是價值的外在表現(xiàn)，是實際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實，因人而異，時高時低。現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　價值和價格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴格區(qū)別，但由于習慣等方面的原因，有時并不對它們作嚴格意義上的區(qū)分，是交換使用的。
　　例如：單項選擇題。
　　房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 ( A )。
　　A、價值
　　B、使用價值
　　C、交換價格
　　D、市場價格
　　例如：多項選擇題。
　　有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列正確的描述是(ABCD)。
　　A、房地產(chǎn)價值更加科學、準確;
　　B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值;
　　C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動;
　　D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況;
　　E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定。
　　(二)、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
　　房地產(chǎn)估價從表面上看似乎是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價，即房地產(chǎn)估價師認為房地產(chǎn)值多少錢它就是多少錢。在現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產(chǎn)交易，而且參與同一宗房地產(chǎn)交易者的數(shù)量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)的成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響。
　　但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個“數(shù)值”強加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。
　　房地產(chǎn)估價不同于房地產(chǎn)定價還在于：房地產(chǎn)估價是提出關(guān)于估價對象客觀合理價值的專業(yè)意見，為有關(guān)當事人的決策提供參考依據(jù)。而定價往往是有關(guān)當事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應由有關(guān)當事人自己決定。有關(guān)當事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/m2，但是根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策(需要政府扶持或者調(diào)控的產(chǎn)業(yè))，為了扶持或鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以600元/m2的優(yōu)惠價供給;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可對這些產(chǎn)業(yè)實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價。

　　(三)、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 
　　房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師以“房地產(chǎn)價格專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應被視為房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價機構(gòu)對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價師和估價機構(gòu)可以不負任何責任。估價專業(yè)意見的作用按其性質(zhì)可以分為兩類：一類是咨詢性或參考性的;另一類是鑒證性或證據(jù)性的。為委托人自用而提供的估價(估價報告是供委托人自己使用)，通常屬于咨詢、參考性的;為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(估價報告是給委托人以外的特定第三方、特別是給眾多的不特定的第三方使用)，通常屬于鑒證、證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價師和估價機構(gòu)都要承擔一定的法律責任。其中，起鑒證、證據(jù)性作用的估價承擔的法律責任，一般要大于起咨詢、參考性作用的估價承擔的法律責任。
　　例如：單項選擇題。
　　下列說法正確的是( D )。
　　A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機構(gòu)可以不負任何責任。
　　B、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)可以不負任何責任。
　　C、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)可以不負任何責任，但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)要承擔責任。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　D、對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)都要承擔一定的法律責任。
　　不論是起著何種作用的估價，以及應承擔的法律責任的大小如何，估價師和估價機構(gòu)都應當認真對待，勤勉盡責地去完成。
　　目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了包括房地產(chǎn)估價在內(nèi)的“資產(chǎn)評估”的法律責任，例如，《中華人民共和國刑法》(2005年2月28日修正文本)第229條第1款;《中華人民共和國公司法》(2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號公布)第208條;《中華人民共和國證券法》(2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號公布)第173條。
　　(四)、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
　　房地產(chǎn)估價是建立在房地產(chǎn)估價師對估價對象，及其所在的房地產(chǎn)子市場運行規(guī)律的認識，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟、社會等因素對估價對象價值影響的判斷基礎(chǔ)上的。從理論上講，合格的(或者說具有專業(yè)勝任能力的)房地產(chǎn)估價師會對估價對象及其所在的房地產(chǎn)子市場運行規(guī)律有全面、正確的認識，并可以準確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟、社會等因素對估價對象價值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值應相同，而且對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值的正確與否可以由事后的實際成交價格來驗證。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　但在實際中，常常會出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象，在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同，也與實際成交價格有差異。這就產(chǎn)生了估價準確性的問題。
　　實際上，估價總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價師擁有的估價對象價值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價師也難以得出完全相同的估價結(jié)果，只會得出近似的估價結(jié)果，而且評估價值都會有一定的誤差，即：
　　評估價值=真實價值+誤差
　　(特別注意：下段話曾多次考到)
　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，估價準確性的問題經(jīng)常出現(xiàn)在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中。在專家證人(公認的具有較高專業(yè)能力的估價師)的引導下，法官使用了“誤差范圍(margin of error)”的指標。其概念是評估價值與估價對象的“真實價值(true value)”偏差的可接受范圍。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認為估價師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。很多時候，法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%。對于難度很大的估價業(yè)務，誤差范圍放寬到20%。
　　例如：單項選擇題。
　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是( B )%，有時誤差范圍放寬到15%。
　　A、5 
　　B、10 
　　C、15 
　　D、25
　　以誤差范圍來判斷估價的準確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有很多爭議。首先，估價對象的真實價值很難確定。由于通常成交日期大大滯后于估價時點，法院一般不使用實際成交價格來判斷評估價值的誤差范圍，而依賴于專家證人來確定估價對象的“真實價值”。對專家證人的這種依賴，產(chǎn)生了專家證人是否在該案中公正地運用了其較高專業(yè)能力的問題。因此，合理的誤差范圍是很難確定的。其次，估價行業(yè)是一個要對其服務的結(jié)果負責的行業(yè)。其他的專業(yè)行業(yè)，如醫(yī)師、律師，并不需要保證其服務的結(jié)果。
　　(特別注意：下段話曾多次考到)
　　目前，英國估價行業(yè)對判斷估價準確性的意見，是考察估價師的估價過程而不是估價結(jié)果。例如，估價師是否遵守了行業(yè)標準，是否明確地告知委托人估價過程和估價結(jié)果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價結(jié)果受限于估價師現(xiàn)有的知識水平和范圍，以及數(shù)據(jù)的完整性和估價業(yè)務的時間要求。合格的估價師應當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人。事實上，不同的估價師采用不同的假設，是造成很多情況下對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同的重要原因。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　需要指出的是，一般之所以不直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性，還因為估價結(jié)果是假定在正常交易情況下所形成的價格，而實際成交時的交易情況并不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　為了防止不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值出現(xiàn)較大偏差，促使評估價值更加客觀合理，相關(guān)估價國際組織、區(qū)域組織以及許多國家和地區(qū)的估價行業(yè)組織或者政府部門，制定了指導估價師從事估價業(yè)務的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價標準、規(guī)則、指南等。
　　例如，國際估價標準委員會(International Valuation Standards Committee，簡稱IVSC)制定并努力推廣《國際估價標準》(International Valuation Standards，IVS);
　　歐洲估價師協(xié)會聯(lián)合會(The European Group of Valuers’ Associations，簡稱TEGoVA)制定了《歐洲估價標準》(European Valuation Standards，EVS);
　　美國估價促進會估價標準委員會(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《專業(yè)估價操作統(tǒng)一標準}(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP);
　　英國的皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS)制定了《評估和估價標準》(RICS Appraisal and Valuation Standards);

　　日本制定了《不動產(chǎn)鑒定評價基準》;
　　中國臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》;
　　香港測量師學會制定了《物業(yè)估值準則》(The HKIS Valuation Standards on Properties);
　　中國內(nèi)地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等。
　　(五)、房地產(chǎn)估價既是一門科學又是一門藝術(shù)
　　正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗。因為房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響不易準確把握和量化，從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學公式或數(shù)學模型就能夠計算出來的，數(shù)學公式或數(shù)學模型中的一些參數(shù)、系數(shù)有時也需要依靠房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗判斷。此外，不同的估價方法是從某一個角度或某一個方面建立起來的，或多或少有一些局限性，在估價實務中要求房地產(chǎn)估價師采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整及綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，以及如何對不同估價方法計算出的結(jié)果進行取舍、調(diào)整，最終得出估價結(jié)果，這個過程是房地產(chǎn)估價師對行業(yè)規(guī)律的把握，對估價理論的掌握以及其實務操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說房地產(chǎn)估價不僅是一門科學，也是一門藝術(shù)。
　　雖然房地產(chǎn)估價也是一門藝術(shù)，但我們?nèi)詰�努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，從而不斷地增加房地產(chǎn)估價的科學成分，減少其“藝術(shù)”成分。
　　例如：多項選擇題。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　關(guān)于房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，下列說法正確的是(BDE )。
　　A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值;
　　B、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價;
　　C、房地產(chǎn)估價是提供價值意見也可以作價格保證;
　　D、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi);
　　E、房地產(chǎn)估價既是一門科學又是一門藝術(shù)。
　　三、房地產(chǎn)估價的必要性
　　(一)、專業(yè)估價存在的基本前提
　　一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對其有內(nèi)在需求的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個行業(yè)對社會福利和社會進步所帶來的貢獻，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會存在下去，更不用說隨著社會發(fā)展而不斷發(fā)展了。
　　雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格，但并不一定都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常就不需要專業(yè)估價。
　　例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》 (2004年11月25日法釋~2004516號)第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。其原因在于： 考試大房地產(chǎn)估價師
　　①一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價;例如，舊市場上的舊彩電、冰箱等物品。
　　②一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。
　　例如：單項選擇題。
　　房地產(chǎn)需要專業(yè)估價是因為( A )。
　　A、房地產(chǎn)具有“獨一無二”且“價值量大”兩個特性;
　　B、房地產(chǎn)具有“獨一無二”的特性;
　　C、房地產(chǎn)具有“價值量大”的特性;
　　D、非專業(yè)人員無法對房地產(chǎn)估價。
　　例如：判斷題。
　　( 錯 )《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”
　　(二)、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價
　　真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大的特性，房地產(chǎn)市場是不完全市場。在經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：
　　①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;
　�、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;
　　③買者和賣者都有進出市場的自由;
　�、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;
　�、菥统山豢傤~而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;
　�、拶I者和賣者無串通共謀行為;
　�、呦�費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　�、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。
　　一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。
　　例如：單項選擇題。考試大房地產(chǎn)估價師
　　一般下列不需要專業(yè)估價的主要有( D )
　　A、房地產(chǎn)、古董;
　　B、藝術(shù)品、礦產(chǎn);
　　C、企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn);
　　D、通用低價值機器設備。
　　例如：多項選擇題。
　　房地產(chǎn)市場作為不完全市場是因為房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合(ABC)。
　　A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;
　　B、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;
　　C、商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動;
　　D、買者和賣者都有進出市場的自由;
　　E、買者和賣者的人數(shù)眾多。
　　由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導向正�；�，促進房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗差異很大，它們的價值評估一般不是同一個估價人員甚至同一家估價機構(gòu)所能勝任的。考試大房地產(chǎn)估價師
　　(三)、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流
　　房地產(chǎn)估價不僅必要，而且是估價行業(yè)的主流。這是由下列3個方面決定的：
　　(1)需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性。房地產(chǎn)顯然同時具有這兩個特性，許多其他資產(chǎn)不同時具有這兩個特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價。
　　(2)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量和每年新增量都比較大。
　　(3)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是在買賣的情況下需要估價，而房地產(chǎn)除了發(fā)生買賣交易行為外，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為，因此，不僅房地產(chǎn)買賣需要提供估價服務，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也需要估價提供相關(guān)服務。
　　此外，由于房地產(chǎn)估價師不僅要懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價格及其影響因素的專業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場狀況。所以，房地產(chǎn)估價師還是“房地產(chǎn)價格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還會要求房地產(chǎn)估價師承擔房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務。這就使得房地產(chǎn)估價行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　例如：多項選擇題。
　　1、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是因為( ABC )。
　　A、房地產(chǎn)同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性;
　　B、房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少;
　　C、房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少;
　　D、房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)都較多;
　　E、房地產(chǎn)市場為不完全市場，需要進行“替代”市場的估價。
　　2、除房地產(chǎn)交易需要估價之外，還需要估價的情況有(ABCDE)。
　　A、房地產(chǎn)租賃;
　　B、房地產(chǎn)抵押;
　　C、房地產(chǎn)征收、征用;
　　D、房地產(chǎn)課稅;
　　E、房地產(chǎn)分割、損害賠償、保險等。

　　課后練習題
　　一、單項選擇題
　　1、有關(guān)非專業(yè)估價，下列說法正確的是( )。
　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 
　　B、是一種專業(yè)意見
　　C、具有社會公信力 
　　D、不用承擔法律責任
　　2、有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是 ( )。
　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 
　　B、任何人都可以做出
　　C、具有社會公信力 
　　D、是一種專業(yè)意見
　　3、房地產(chǎn)估價專指 ( )。
　　A、房地產(chǎn)價值進行評估 
　　B、房屋工程質(zhì)量評估
　　C、房屋使用功能評估 
　　D、房屋完損等級評估
　　4、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 ( )。
　　A、價值 
　　B、使用價值 
　　C、交易價格 
　　D、市場價格
　　5、房地產(chǎn)估價中，下列對“兩類專業(yè)意見”描述正確的是( )。
　　A、咨詢性或證據(jù)性的
　　B、鑒證性或參考性的
　　C、鑒證性或證據(jù)性的

         D、兩種專業(yè)意見所承擔的法律責任完全相同
　　6、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到( )%。
　　A、5 
　　B、10 
　　C、15 
　　D、25
　　二、多項選擇題
　　1、專業(yè)估價的特點為( )。
　　A、由專業(yè)人員完成
　　B、是一種專業(yè)意見
　　C、具有社會公信力
　　D、具有社會公信力
　　E、承擔法律責任
　　2、房地產(chǎn)評估包含( )。
　　A、房地產(chǎn)價值評估;
　　B、房屋工程質(zhì)量評估、房屋使用功能評估
　　C、房屋完損等級評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估
　　D、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估
　　E、房地產(chǎn)制度政策評估
　　3、房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對( )的分析。
　　A、估價對象本身
　　B、人口、制度政策
　　C、經(jīng)濟、社會
　　D、國際因素

        E、僅僅對估價對象本身
　　4、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是( )。
　　A、房地產(chǎn)價值更加科學、準確
　　B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值
　　C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動
　　D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況
　　E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定
　　5、下列 “完全市場”必須同時具備的條件正確的是( )。
　　A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買
　　B、買者和賣者的人有限
　　C、買者和賣者都有進出市場的自由
　　D、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格
　　E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化

　　三、判斷題
　　1、( )非專業(yè)估價要承擔法律責任，而專業(yè)估價不必須承擔法律責任。
　　2、( )專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的。
　　3、( )具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來從事。
　　4、( )專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承擔相應的法律責任。
　　5、( )房地產(chǎn)需要專業(yè)估價是因為房地產(chǎn)具有“獨一無二”的特性。
　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、D 2、B 3、A 4、A 5、C 6、C
　　二、多項選擇題
　　1、ABCDE 2、ABCDE 3、ABCD 4、ABCD 5、ACD
　　三、判斷題
　　1、錯 2、錯 3、對 4、對 5、錯