第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿�存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動，多種資源有：土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、資金、勞動力和專業(yè)人員的經(jīng)驗。
　　房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計與方案報批;簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析;前期工作;建設(shè)階段和租售階段。
　　投資機會選擇包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。投資決策分析包括市場分析和項目財務(wù)評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。后者根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。
　　通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。
　　2、獲取土地的途徑有：土地使用權(quán)出讓，可以招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓等形式，對于商業(yè)旅游娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須采用前三種形式;土地使用權(quán)劃撥。對于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及經(jīng)濟適用房和廉租住房用地可以劃撥;原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;與當前土地使用者合作。
　　出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。《規(guī)劃設(shè)計條件通知》及附圖或《審定設(shè)計方案通知書》及附圖，是國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件。
　　3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目選址、定點審批階段;申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;規(guī)劃設(shè)計條件審批階段;設(shè)計方案審批階段，不少于2個方案設(shè)計; 申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。
　　建設(shè)工程招標方式有公開招標和邀請招標。進行公開招標時，開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)要發(fā)布招標公告，公開招標的時間長工作量大費用較高。邀請招標中被邀請的承包商通常在3-10人之間。
　　招標機構(gòu)要組織一個招標工作小組。招標工作小組成員要有決策人員、專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家和助理人員�？梢宰孕谐闪⒁部梢院驼袠舜�理機構(gòu)成立聯(lián)合招標工作小組。招標過程中的決定活動：
　　①確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，一般采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包;
　�、诖_定承包方式和承包內(nèi)容，開發(fā)商一般采用全部包工包料的總價合同方式;
　�、鄞_定標底;
　�、軟Q標并簽訂合同或協(xié)議。
　　招標程序：
　�、偕暾堈袠�，獲得規(guī)劃雙證后，可以向當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)，經(jīng)批準可以持建設(shè)主管部門同意招標的《建設(shè)工程開工審批表》和招標申請書。向當?shù)卣袠斯芾聿块T登記、申請招標并領(lǐng)取招標用表。開發(fā)商只有在獲得招標批準后，才可進行招標。
　�、诰幹普袠宋募�;
　�、劬幹普袠斯こ虡说�，標底應當送當?shù)睾贤�預算審查機關(guān)確認，密封后再經(jīng)當?shù)卣袠斯芾磙k公室核準方能生效;
　�、艽_定招標方式、發(fā)布招標公告或邀請投標函;
　�、菡袠巳速Y格審查，開發(fā)商應考慮投標人的企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級、主要施工經(jīng)歷、技術(shù)力量簡況、施工機械設(shè)備簡況、在施工的承建項目、資金和財務(wù)狀況。外地建筑企業(yè)參加投標，要有建設(shè)工程所在地的城市主管部門簽發(fā)的投標許可證。
　�、拚袠斯こ探坏准按鹨�;
　�、唛_標、評標和決標，開標會議由招標人邀請各投標人、公證機構(gòu)、招標管理部門參加。如果投標人報價都超出標底過多，經(jīng)復核標底無誤后，開發(fā)商可宣布本次投標無效另組織投標。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會評審有效投標后，忘不了評出一、二、三名候選中標單位，交給開發(fā)商做最后抉擇。決標后開發(fā)商應向中標單位發(fā)出中標通知書;
　�、嗪炗喓贤�。
　　開工申請和審批，注意申請領(lǐng)取開工許可證的條件和程序。(見基本制度與政策)
　　前期工作的其他內(nèi)容還包括征地、拆遷、安置、補償、三通一平、市政設(shè)施接駁談判和協(xié)議、短期和長期信貸、尋找預租預售客戶、分析市場狀況、確定目標市場、確定售價和租金水平、制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略、洽談開發(fā)項目保險事宜。上述完成后還要做一次財務(wù)評價。開發(fā)商要保持一種“健康的懷疑”來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。
　　4、建設(shè)階段要實施質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等工程項目管理。
　　質(zhì)量控制要在決策階段、設(shè)計階段和施工階段進行，工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括：
　�、賹υ�材料的檢驗;
　�、趯�工程采用的配套設(shè)備進行檢驗;
　�、鄞_立施工中控制質(zhì)量的具體措施，對施工設(shè)備儀器進行檢查，控制混凝土質(zhì)量，對砌筑工程裝飾工程和水電安裝進行檢查和評定;
　�、艽_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。
　　進度控制主要內(nèi)容：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析;編制項目建設(shè)工程進度計劃;編制其他配套進度計劃，如材料供應計劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃、臨時工程計劃;監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。進度控制中應注意影響進度的因素有材料設(shè)備的供應情況、設(shè)計變更、勞動力的安排情況、氣象條件。
　　成本控制中首先要編制成本計劃，成本計劃分為：材料設(shè)備成本計劃、施工機械費用計劃、人工費成本計劃、臨時工程成本計劃、管理費成本計劃。
　　合同管理包括建設(shè)工程合同的總體策劃;投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。
　　在施工中對于出現(xiàn)的臨時占用規(guī)劃批準以外的場地、可能損壞道路管線電力郵電通信等公共設(shè)施、臨時停水停電中斷交通、進行爆破企業(yè)等情況要按規(guī)定辦理批準手續(xù)。
　　5、竣工驗收的工作程序：單項工程竣工驗收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶、質(zhì)量監(jiān)管部門進行;綜合驗收;在初驗的基礎(chǔ)上組織建委、計委、建設(shè)銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局參加正式綜合驗收，簽發(fā)驗收報告。