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      1. 2011年房估師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)自測(cè)題20

        來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間:2011-10-14

          1.某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì),該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( 。┰/平方米。
          A.2390
          B.2410
          C.2430
          D.2450
          答案:B
          解析:逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米,1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米。

          2.在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下,資本化率( 。。
          A.等于報(bào)酬率
          B.大于報(bào)酬率
          C.小于報(bào)酬率
          D.無(wú)法知道
          答案:A
          解析:根據(jù)V=A/Y,與V=A/R可知Y=R.

          3.購(gòu)買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占七成,抵押貸款常數(shù)是6%,自有資本要求的年收益率為9%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為(  )%.
          A.6
          B.6.9
          C.8.8
          D.9
          答案:B
          解析:RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%.

          4.與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( 。
          A.利息率
          B.折現(xiàn)率
          C.內(nèi)部收益率
          D.空置率
          答案:D
          解析:空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率,與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

          5.基本完好房的成新率為( 。
          A.十、九成新
          B.九、八成新
          C.八、七成新
          D.七、六成新
          答案:D
          解析:房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是:
          1)完好房:十、九、八成;
          2)基本完好房:七、六成;
          3)一般損壞房:五、四成;
          4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房:三成以下。

          6.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售,持有期的凈收益每年216萬(wàn)元,出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元,報(bào)酬率為8%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為(  )。
          A.4858
          B.5200
          C.2700
          D.6264
          答案:B
          解析:根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式:V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬(wàn)元。

          7.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元,此后分別逐年遞增2%和1%,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,該房地產(chǎn)的價(jià)格為(  )萬(wàn)元。
          A.100
          B.42
          C.63
          D.77
          答案:A
          解析:根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用,然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格:V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。

          8.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元,此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元,該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該房地產(chǎn)的價(jià)格為( 。┤f(wàn)元。
          A.225.00
          B.237.50
          C.381.25
          D.395.83
          答案:C
          解析:根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式:V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。

          9.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( 。。
          A.最佳用途和最佳規(guī)模
          B.最佳約度
          C.最佳規(guī)模和最佳約度
          D.最佳用途
          答案:C
          解析:它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系:一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

          10.采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),公式V=A/Y+b/Y2表示( 。
          A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增
          B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減
          C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
          D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
          答案:A
          解析:這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

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