2011年房估師考試經(jīng)營與管理第六章知識點7
來源：建設工程教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-10-10
15.通貨膨脹對動態(tài)指標的影響
考慮了通貨膨脹后，實際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關系
�。�1+名義收益率）＝（1+實際收益率）（1+通貨膨脹率）
16.全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別
全部資金現(xiàn)金流量中，不出現(xiàn)貸款還本付息的項目，自有資金現(xiàn)金流量中，有貸款還本付息這一項目
全部資金現(xiàn)金流量中，現(xiàn)金流出為全部現(xiàn)金流出，而自有資金現(xiàn)金流量表中，只有自有資金流出
| 全部投資現(xiàn)金流量 | 自有資金現(xiàn)金流量 | |
| 流出項目內(nèi)容 | 流出為全部資金流出 | 僅有自有資金流出 |
| 還本付款項目 | 無貸款還本付息 | 有貸款還本付息 |
注意
在計算時，注意公式要套用多個公式，但本質(zhì)是仍是六種基本換算
資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因為借款部分還有利息（成本）支出
17.成本利潤率
概念
是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。實際是對開發(fā)商所承擔的開發(fā)風險的回報
公式
項目總開發(fā)價值
項目銷售的，項目總開發(fā)價值等于總銷售收入扣除銷售稅費后的凈銷售收入
項目出租時，為項目在整個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和
如考慮土地增值稅時，應再減去土地增值稅即為開發(fā)利潤
判定標準
成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，大于目標利潤率，則項目可接受
目標利潤率的影響因素
項目所在地區(qū)的市場競爭狀況
項目開發(fā)經(jīng)營期長度
開發(fā)項目的物業(yè)類型
貸款利率水平
說明
成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率，一個項目只有一個，而不是分年
成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率
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