第二章 各種類型房地產(chǎn)的估價(jià)

　　【考情分析】

　　無論問答題、單選題還是指錯(cuò)題、改錯(cuò)題，首先都會(huì)介紹估價(jià)對(duì)象的類型即用途。

　　針對(duì)《考試大綱》關(guān)于本章的考試要求，考生應(yīng)掌握以下內(nèi)容：

　　一、居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　（一）居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　3.不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的（扣除出讓金問題），也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。

　�。ǘ�）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　�。�1）交通條件。（2）生活服務(wù)設(shè)施。（3）教育配套設(shè)施。（4）環(huán)境質(zhì)量。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　�。�1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)。（2）設(shè)施與設(shè)備。（3）建筑質(zhì)量。（4）裝修。（5）朝向與樓層。

　　（二）居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

　　1.市場(chǎng)法。由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量較大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的估價(jià)方法。

　　2.成本法。成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，遵循謹(jǐn)慎估價(jià)原則，會(huì)選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價(jià)和其在建工程估價(jià)往往也選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法。對(duì)于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　�。ㄈ�）居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　主要應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的，主要考核住宅市場(chǎng)價(jià)值（轉(zhuǎn)讓價(jià)值）、抵押價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等估價(jià)目的。

　　1.商品房估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此，對(duì)于單套住宅常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對(duì)于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

　　2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。