三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004改錯(cuò)題、2005指錯(cuò)題）

　�。�1）沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；

　�。�2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等）；

　�。�3）銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。

　�。�4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息）；②計(jì)息期確定錯(cuò)誤；③利率確定錯(cuò)誤。

　�。�5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；②利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)（正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是：

　　“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本”

　　“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

　　“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

　　“銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”）；

　�。�6）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤；

　　（7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；

　�。�8）建筑物折舊的計(jì)算公式、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響；

　�。�9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；

　�。�10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；

　�。�11）對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正；

　　（12）若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正；

　　（13）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0）；

　�。�14）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新）；

　�。�15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤；

　�。�16）純計(jì)算錯(cuò)誤。