第三節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)營管理

    一、 房地產(chǎn)項目轉讓

    1 、轉讓條件

    關于房地產(chǎn)項目轉讓條件，《房地產(chǎn)管理法》進行了詳細規(guī)定。

    （1）以出讓方式取得的土地使用權

    以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件：

    1） 只有出讓合同成立，才允許轉讓。按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件。

    2） 只有完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

    （2）以劃撥方式取得的土地使用權

    對于以劃拔方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

    1）由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；

    2）可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

    對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。

    （A）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。      經(jīng)濟適用住房采取行政劃拔的方式進行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)

    （B）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

    （C）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；

    （D）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

    （E）轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

    （F）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；

    （G）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形；

    例題：對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，屬于（   ）情形的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。

    A經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。

    B私有住宅轉讓后仍用于居住的；

    C按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；

    D同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

    E轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

    答案：ABCDE

    2、轉讓的程序

    轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

    （1）房地產(chǎn)項目轉讓涉及房地產(chǎn)項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經(jīng)簽定的合同的效力。為了保護已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產(chǎn)項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。

    （2）未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效。

    （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)�，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

    例題（判斷）：1、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起10日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（  ）

    答案：錯

    2、未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效。（    ）