四、2011 年房地產估價師考試  基本制度與政策自測試卷 計算題（共2題，20分。要求列處算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答）

    1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價位4000元/ m2.該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少（8分）

    2.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發(fā)建設一建筑面積為2000 m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初試資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400 m2，預售均價為8000元/ m2.第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600 m2，預售均價為7800/ m2.項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000 m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30%.若開發(fā)商要求的目標收益率為16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末） （12分）