⑽ 企業(yè)管理費(fèi)及利潤

    企業(yè)的管理費(fèi)和利潤，通常是物業(yè)有效毛租金收入的一個(gè)百分比。如果有效毛租金收入低于預(yù)計(jì)的某一數(shù)值時(shí)，還可以確定物業(yè)

    管理費(fèi)和利潤的一個(gè)最低值。其具體比例，可根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)情況確定。通常，從事收益性物業(yè)的物業(yè)管理企

    業(yè)，其企業(yè)管理費(fèi)和利潤的提取比例，高于從事居住物業(yè)的物業(yè)管理。

    ⑾ 保險(xiǎn)費(fèi)

    雖然保險(xiǎn)費(fèi)是每半年或每年支付一次，但保險(xiǎn)費(fèi)的實(shí)際支出還要受保險(xiǎn)計(jì)劃安排的影響。保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，

    員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開支。在保險(xiǎn)費(fèi)中開支的保險(xiǎn)項(xiàng)目一般包括：

    ①火險(xiǎn)。指對(duì)那些對(duì)由于火災(zāi)導(dǎo)致的投保物業(yè)的所

    有直接損失或損毀為保單持有人提供保障。

    ②火險(xiǎn)附加險(xiǎn)。為火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)種，包括了在火災(zāi)撲救過程中由于風(fēng)暴、冰雹、爆炸、空難、交通工具、水毀、煙霧、人員傷亡等可能導(dǎo)致的相關(guān)損失。

    ③全損險(xiǎn)。包括了保單中沒有特別排除的其他任何損失。

    ④鍋爐保險(xiǎn)。由于鍋爐事故導(dǎo)致的所有損毀的保險(xiǎn)。

    ⑤財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)。投保物業(yè)對(duì)其他財(cái)產(chǎn)毀損應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

    ⑥租金損失保險(xiǎn)。由于物業(yè)損毀而使部分或全部物業(yè)不能正常出租而引起的業(yè)主收入損失。

    ⑦職工信用保險(xiǎn)。由于其他人的非禮行為導(dǎo)致的某人財(cái)務(wù)收入損失。該險(xiǎn)種常由物業(yè)管理企業(yè)為其職員購買。

    ⑧業(yè)主和租戶責(zé)任保險(xiǎn)。

    物業(yè)內(nèi)某人或某些人受傷而對(duì)業(yè)主或租戶的索賠。

    ⑨交通工具保險(xiǎn)。購買該項(xiàng)保險(xiǎn)主要是為駕駛物業(yè)所擁有的各種交通工具的雇員，當(dāng)

    這些交通運(yùn)輸工具在使用過程中出現(xiàn)責(zé)任問題時(shí)，可以保護(hù)業(yè)主的利益。

    ⑿ 房產(chǎn)稅

    對(duì)收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳

    納。對(duì)于商品房出租的，通常按房產(chǎn)原值征收，稅率為1.2%；對(duì)于事業(yè)單位出租房屋的，按租金收入征收，稅率為12%.該稅有些

    地方每月征收一次，有些地方半年或一年征收一次。但物業(yè)管理企業(yè)在確定該項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算時(shí)，一般是以月為基礎(chǔ)的，也就是說用每

    月留出來的房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項(xiàng)時(shí)使用。對(duì)于商場(chǎng)和寫字樓等商業(yè)物業(yè)，有些租約規(guī)定將繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)由租戶來承擔(dān)，或以

    租金的一定比例向租戶另外收�。�即租金中不含房產(chǎn)稅）作為物業(yè)管理企業(yè)的代收代繳費(fèi)用。該項(xiàng)代收代繳費(fèi)用，可以按月估算和收取，由物業(yè)管理企業(yè)存入專項(xiàng)賬戶，以便在需要繳納房產(chǎn)稅時(shí)使用。

    三、預(yù)算

    預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)完全一致。預(yù)算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)管理企

    業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的物業(yè)收支數(shù)量，做出費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一

    時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)

    費(fèi)用的支出。預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

    ㈠ 年度運(yùn)營預(yù)算

    年度運(yùn)營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目。在物業(yè)收支報(bào)告中列出的有效毛租金收

    入的數(shù)量，在每個(gè)月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用后，就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。由

    此可以看出，即便有效毛租金收入是一個(gè)固定的數(shù)值，由于物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中有關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用的變化，也會(huì)令業(yè)主的凈經(jīng)營收入有較大的

    變化。為了保持物業(yè)凈經(jīng)營收入的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過這一有效的財(cái)務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)和控制物業(yè)的收入與支出。

    預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間。能源費(fèi)用支出隨季節(jié)變動(dòng)，

    也就是說在一年中每個(gè)月份的燃料、煤氣和電力費(fèi)用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳和市場(chǎng)推廣用在許多月份的開支可能很少，但在物

    業(yè)出租的市場(chǎng)推廣工作集中的月份，該項(xiàng)費(fèi)用支出就很大。一個(gè)新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大

    量的市場(chǎng)宣傳費(fèi)用，這些費(fèi)用可在每個(gè)月中平均分?jǐn)偅�以示在整個(gè)年度均要開展大量的廣告宣傳工作。