㈣ 需要的服務(wù)

    零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶(hù)，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否

    容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶(hù)還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害

    物排放問(wèn)題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多

    大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問(wèn)題。

    盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶(hù)要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會(huì)引起其他租戶(hù)的關(guān)注，解決這一問(wèn)題的最好辦法，是由物業(yè)管理企

    業(yè)向全體租戶(hù)做出公開(kāi)的說(shuō)明。例如購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲娛樂(lè)部分如果在商店關(guān)門(mén)后繼續(xù)營(yíng)業(yè)，通向餐飲娛樂(lè)部分的公共空間就需保持

    開(kāi)啟，以方便顧客通行。但即使通向商場(chǎng)的大門(mén)采用堅(jiān)固的鋼質(zhì)卷廉門(mén)并上鎖，商場(chǎng)內(nèi)的承租人也會(huì)擔(dān)心酒后的食客會(huì)對(duì)其商店構(gòu)成

    威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶(hù)的這些疑慮，并給予必要的解釋?zhuān)�采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的保安人員（由餐

    飲娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)者提供費(fèi)用），負(fù)責(zé)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間之外而餐飲娛樂(lè)部分營(yíng)業(yè)時(shí)的保安工作，同時(shí)限制進(jìn)入購(gòu)物中心入口的開(kāi)啟數(shù)量（例如僅

    留一個(gè)出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購(gòu)物中心內(nèi)的租戶(hù)說(shuō)明，餐飲娛樂(lè)部分晚間營(yíng)業(yè)，也可能會(huì)在商場(chǎng)關(guān)門(mén)前給他們帶來(lái)額外的生

    意。

    三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

    零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積

    （GRA）為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫(xiě)字樓一樣，商場(chǎng)的出租常根據(jù)租戶(hù)要求

    分割成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租

    金，通常為基本租金；此外，租戶(hù)常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，

    以支付整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本（包括稅和保險(xiǎn)費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)

    用；租戶(hù)可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售

    商可能更愿意僅按營(yíng)業(yè)額的某一個(gè)百分比支付租金，但由于業(yè)主的

    利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個(gè)

    購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額較高且很穩(wěn)定。