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      1. 2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義171

        來(lái)源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間:2011-09-19

            ⑶ 居住區(qū)商場(chǎng)。居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3 000~10000㎡之間,商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主,服務(wù)

            人口l萬(wàn)~5萬(wàn)人,年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)~10000萬(wàn)元之間。居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi),日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶,自行車行、

            裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等,常常是這類購(gòu)物中心的次要租戶。

            ⑷ 鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3000㎡以,且以500~1000㎡建筑面積者居多,服務(wù)人口在l萬(wàn)人以下,

            年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的承租人。

            ⑸ 特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營(yíng)的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)成自己的特色。如專為旅游者提供購(gòu)物服務(wù)的旅游

            用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。

            除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外,人們還常從另一個(gè)角度來(lái)區(qū)分,即不管商場(chǎng)的規(guī)模有多大,零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存

            在形式,一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群;二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國(guó)內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂(lè)

            設(shè)施為主的綜合用途開(kāi)發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi),成為整體開(kāi)發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓,也許將其中的一層或若干層作為商

            場(chǎng)之用,北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心寫(xiě)字樓、廣州國(guó)際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是,整體開(kāi)發(fā)的各種使用用途為這些零

            售商店提供了現(xiàn)成的市場(chǎng)。當(dāng)然,綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到一定程度的限制。

            ㈡ 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

            商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和

            偏愛(ài)及購(gòu)買能力分析。這方面的分析研究,決定了一宗零售商業(yè)物業(yè)在其特定的市場(chǎng)范圍內(nèi)獲得成功的潛力。新零售商業(yè)物業(yè)的落成,

            并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買力,它必須從其他的零售商業(yè)物業(yè)那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者,因此,對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

            條件分析也非常重要。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分:主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域,其營(yíng)業(yè)額的

            60%~75%都來(lái)自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5~15km的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言),物業(yè)營(yíng)業(yè)額的15%~20%來(lái)自該區(qū)

            域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域,占營(yíng)業(yè)額的5%~15%.對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō),不管其規(guī)模大小如何,

            都有其輻射區(qū)域和影響范圍,但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小,則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。

            人們購(gòu)買食品一般只愿意走一、兩公里,購(gòu)買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5~8km,出行10km以上往往是為了大宗綜合性購(gòu)物。

            ㈢ 特色、位置和停車

            除了物業(yè)的規(guī)模和影響范圍處,零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色,在吸引潛在的顧客方面也發(fā)揮著重要的作用,尤其是對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心

            而言。人們經(jīng)常在居住區(qū)購(gòu)物中心和便利商店購(gòu)物,主要原因是方便快捷,因此,小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)

            者,也就是說(shuō)特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要;較大型的購(gòu)物中心,就需要樹(shù)立起自己的經(jīng)營(yíng)特色,不僅以種類繁多且富于變化的商品、

            新穎別致的購(gòu)物服務(wù),還要營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境,以吸引廣大的顧客并使他們?cè)敢庖辉俟忸櫍⒅饾u形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶

            群。另外,零售商業(yè)物業(yè)的特色,還可以從其獨(dú)具匠心的建筑物及內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)、公司招牌、建筑物內(nèi)所提供的服務(wù)設(shè)施、店面設(shè)計(jì)、商店和商品各類組合的協(xié)調(diào)性等得以體現(xiàn)。

            在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣,主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便,即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。由于大

            型商場(chǎng)的購(gòu)物者越來(lái)越多地使用小汽車等私人交通工具,所以,汽車出入的方便性和有否足夠的停車位,對(duì)大型商場(chǎng)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

            顯然,鄰近快速交通主干道并不一定能保證方便地進(jìn)入物業(yè),尤其是禁止左轉(zhuǎn)彎或雖允許左轉(zhuǎn)彎但沒(méi)有信號(hào)燈控制使路口通行條件很

            差時(shí)。商場(chǎng)標(biāo)志的易識(shí)別程度、進(jìn)出口標(biāo)志的醒目程度、物業(yè)內(nèi)部交通組織的有效程度等,也影響著物業(yè)的易接近性。

            停車的方便越來(lái)越為消費(fèi)者所重視,因此,地面停車位或地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)必須令司機(jī)視野開(kāi)闊,容易發(fā)現(xiàn)空位,停車方向和內(nèi)

            部通道的合理設(shè)計(jì),也可以做到有限空間的合理使用。我國(guó)大型商場(chǎng)建筑一般是每200~250㎡的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位,且

            許多商場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到該指標(biāo)的要求,商場(chǎng)前停車難幾乎成為非常普遍的現(xiàn)象。在"汽車輪子上生活"的美國(guó),停車空間的大小常用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量:一是在20世紀(jì)60年代前使用的停車系數(shù),即停車位

            面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率,該系數(shù)約為1/3;二是20世紀(jì)60年代后期逐漸使用的停車指數(shù),即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)

            置的車位個(gè)數(shù),美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù),依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4~5之間。當(dāng)然,由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式不同,其顧

            客的數(shù)量、平均停留時(shí)間及商場(chǎng)內(nèi)工作人員數(shù)量也會(huì)有很大的差別,對(duì)所有商場(chǎng)都適用的一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是不存在的。在城市中心商業(yè)區(qū),單獨(dú)設(shè)置的停車樓,往往為鄰近的商場(chǎng)和寫(xiě)字樓大顧客提供停車服

            務(wù)。例如北京王府井商業(yè)區(qū)建設(shè)了擁有2000個(gè)停車位的六幢停車樓,大大地緩解該區(qū)域停車難的問(wèn)題。因此停車位數(shù)量是否足夠,有時(shí)還要放到一個(gè)區(qū)域的范圍內(nèi)來(lái)衡量。在解決停車方便性問(wèn)題時(shí),

            處理好顧客的短時(shí)停車和員工長(zhǎng)時(shí)間停車的關(guān)系也很重要,通常的原則是短時(shí)停車優(yōu)先。

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