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      1. 2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義161

        來源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時間:2011-09-19

            五、房地產(chǎn)組合投資管理

            房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍就更廣,包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo),評估資產(chǎn)管理公司的績效,審批資產(chǎn)管理公

            司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力,管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化,就新購置物業(yè)或處置

            物業(yè)做出決策等。

            組合投資管理的主要工作包括:與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則,制訂并執(zhí)行組合投資策略,設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)

            資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,評估投資組合績效,客戶報告與現(xiàn)金管理。

            第二節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容

            根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同,可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。每一種類型的物業(yè)管理,又

            可以進一步劃分為許多更專業(yè)化的領(lǐng)域。例如,在收益性物業(yè)管理中,就可以進一步分為寫字樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)

            及貨倉物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。物業(yè)類型不同,物業(yè)管理的側(cè)重點和工作程序也有差異。對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言,其

            工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面:

            一、制定管理計劃

            在接管一宗物業(yè)后,首先要制定一份管理計劃并獲委托方認可。該計劃應(yīng)詳細說明物業(yè)管理所提供的服務(wù)內(nèi)容以及所采用的方法。

            一般包括六個方面的內(nèi)容:

            ㈠ 確立目標(biāo)

            物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外,沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要

            通過有關(guān)的調(diào)查、分析有關(guān)投資信息,來確定較為具體的目標(biāo)。此外,業(yè)主授予物業(yè)管理者的權(quán)力范圍也有很大差別,有些業(yè)主只對

            重大決策問題發(fā)表意見,但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理人員常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解

            釋工作,例如有業(yè)主同時提出了最小維護費用和最大增值兩個不相容的目標(biāo)。一旦物業(yè)管理公司接受了委托,就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達成共識,并盡自己的可能來維護業(yè)主的利益。

            ㈡ 檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

            檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容,這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有

            方面,還要針對租戶經(jīng)常指出的一些特殊問題進行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果,確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時間、需要進行的修繕工作及其費用。

            ㈢ 形成租金方案和出租策略

            出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業(yè)使用權(quán),只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持,從這種意義上來講,為物業(yè)出租而進行的努力是永無止境的。

            租金方案十分重要。從理論上來說,租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定,但市場經(jīng)濟條件

            下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。維護較好的舊有建筑,由于其建造成本和融資費用較低,往往限制了新建筑的租金水平,因此對舊有建筑而言,租金收入常常使回報

            率超出預(yù)期的水平,且建造成本和融資費用上升越快,這種情況就越明顯。

            從總體上說,物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本,并能為投資者帶來一個合理的投資回報。否則就不會有人再來進行開發(fā)建

            設(shè)投資。物業(yè)管理人員還必須了解市場,過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失,因為若某宗待出阻物業(yè)確定的租金高于市

            場租金水平,則意味著物業(yè)的空置率會上升;而低于市場租金水平的租金,雖然可能使出租率達到100%,但可獲得的總租金收入并不一定理想。

            對于大型物業(yè)管理公司來說,一般較容易確定租金水平或方案,因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù),使得物業(yè)管理人

            員很容易確定物業(yè)合適的市場租金水平。當(dāng)然,為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平,需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異,

            并對已知的租金進行相應(yīng)的修正,進而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。例如,對于出租寫字樓,其租金水平可能會依下述情況的不

            同而不同:單元面積大小、樓層、朝向;大廈坐落地點;距商業(yè)中心區(qū)的距離;裝修檔次;建筑設(shè)備狀況;所提供服務(wù)的內(nèi)容;有效

            使用面積系數(shù);康樂設(shè)施完備情況;物業(yè)維護措施。租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子,

            租金水平受下列情況的影響:租期長短和承租面積的大。蛔鈶舻馁Y信狀況;為租戶提供服務(wù)的水平;附屬設(shè)施的收費水平;是否帶家具。

            這里所列的情況并不完全,它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業(yè)租金水平的差異。

            對出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整,沒有數(shù)學(xué)公式可循,物業(yè)價格、租金指數(shù)對租金定期調(diào)整雖有參考價值,但直接的意義也不大,所

            以恰如其分地調(diào)整租金和形成初始租金方案一樣困難。如果投資者購買的物業(yè)本來就有人租用,這種租金的調(diào)整就更加困難,因為先

            前的業(yè)主確定的租金可能低于市場租金水平,所以當(dāng)新業(yè)主或物業(yè)管理人員決定將租金提高至市場租金水平時,可能會受到抵制。正

            是由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜,才需要物業(yè)管理人員提供的專業(yè)服務(wù)。

           

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