三、收入估算與資金籌措

    ㈠ 收入估算

    估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租、自營等計劃）。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售

    物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。

    租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。

    ⑴ 租售方案

    租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對

    租售數(shù)量的影響。對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整

    個租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。

    ⑵ 租售價格

    租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格

    的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。

    租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房

    地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。

    ⑶ 租售收入

    房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項目竣工后暫時找

    不到租客的時間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期（年、半年、

    季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進(jìn)行。

    ⑷ 收款方式

    收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。

    ㈡ 資金籌措

    資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入

    計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足

    開發(fā)項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。圖

    8-1為資金籌措計劃原理示意圖。