三、交易情況修正的方法

    有上述特殊交易情況的交易實例不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則必須對其進行交易情況修正。

    交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

    可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格

    采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：

    可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

    在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為土S%（當(dāng)可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S%； 低時，為-S%），則：

    在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準(zhǔn)，是因為只有這樣，比較的基準(zhǔn)才會只有一個，而不會出現(xiàn)多個。因為在比較法中要求選取多個可比實例來進行比較修正，

    如果以每個可比實例的實際成交價格為基準(zhǔn)，就會出現(xiàn)多個比較基準(zhǔn)。例如；以正常價格為基準(zhǔn)，說可比實例的成交價格比其正常價格高10%，意即：

    正常價格×（1+10%）=可比實例的成交價格

    如果正常價格=1500元/m2，則：

    可比實例的成交價格=1500×（1+10%）=1650（元/平方米）

    如果以可比實例的成交價格為基準(zhǔn)，說正常價格比可比實例的成交價格低10%，意即：

    可比實例的成交價格×（1-10%）=正常價格

    假定可比實例的成交價格=1650元/平方米，則：

    正常價格=1650×（1—10%）=1485（元/平方米）

    可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實例的成交價格比其正常價格高10%”與“說正常價格比可比實例的成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。

    交易情況的具體修正，需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，

    只有由估價人員憑經(jīng)驗加以判斷。不過，估價人員平常就應(yīng)搜集整理交易實例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚�系�?shù)也是不難的。