第三節(jié) 替代原則

    替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。

    同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

    根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。

    在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交，任何賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交，最終是類(lèi)似的 房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。

    替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列2點(diǎn)：

    1.如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。在通常情況下，由于估價(jià)人員很難找到各種條件完全相同、

    可供直接比較的房地產(chǎn)的價(jià)格作依據(jù)，因此，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來(lái)進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)其間的差別對(duì)價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。

    2.不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、

    檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。

    第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

    估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

    影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格（實(shí)際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時(shí)間而變化的，如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí)）。

    因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)格也就失去了意義。但是，估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，

    這既無(wú)必要，也不大可能。估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

    確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常都是這種情 況）

    ，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

    在實(shí)際估價(jià)中，通常將“估價(jià)作業(yè)期”（估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，

    但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。

    不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)圖3—2或表3—1.