第二節(jié) 房地產(chǎn)的供求與價格

    一、房地產(chǎn)的需求

    某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者（買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。所以，在確定需求時，只考慮有支付能力的需要。

    對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，其中主要的有：

    1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一股來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價格成同方向變化。

    2.消費者的收入水平。對于多數(shù)商品來說，當(dāng)消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。

    3.相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)。替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配套的其他房地產(chǎn)。互補品之間，對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。

    4.消費者的偏好。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，需求就會減少。

    5.消費者對未來的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來收入增加時，就會增加現(xiàn)期需求；相反，就會減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；相反，就會減少對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。

    房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。在圖2—1（a）中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。如圖2—1（b），以Do為基礎(chǔ)，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由Do向右位移到Dl；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由Do向左位移到D2.

    二、房地產(chǎn)的供給

    某種房地產(chǎn)的供給，是指房地產(chǎn)開發(fā)商，和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)只有開發(fā)或出售的愿望，而沒有開發(fā)或出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。

    對某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：

    1.該種房地產(chǎn)的價格水平。—般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。

    2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

    3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

    4.開發(fā)商對未來的預(yù)期。

    房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。在圖2—2（a）中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖2—2（b），以S.為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S.向左位移到Sl；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S.向右位移到S2.