6.6　投資組合和剩余技術

　　在收益法中，報酬率和資本化率都可以從房地產的物理構成(土地與建筑物)或資金構成(抵押貸款與自有資金)中求出各構成部分的報酬率和資本化率，或將其報酬率和資本化率運用到各構成部分上以測算其價值。

　　6.6.1　投資組合技術

　　投資組合技術主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　6.6.1.1　土地與建筑物的組合運用

　　直接資本化法估價，由于估價對象不同，例如評估的是房地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，采用的資本化率應有所不同，相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　綜合資本化率是求取房地價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益是土地與地上建筑物共同產生的凈收益。也就是說，如果評估的是土地與建筑物合成體的價值，則應采用土地與地上建筑物共同產生的凈收益，同時選用綜合資本化率。如果選用的不是綜合資本化率，則求出的就不是土地與建筑物合成體的價值。

　　土地資本化率是求取土地價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應當是土地產生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來的凈收益。

　　如果在求取土地價值時選用的不是土地資本化率，即使得出了一個結果，這個結果也不能說是土地的價值。

　　建筑物資本化率是求取建筑物價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應當是建筑物產生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來的凈收益。如果在求取建筑物價值時選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物的價值。

　　綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實例房地產中求出其中兩種資本化率，便可利用公式(略)求出另外一種資本化率：上述公式必須確切地知道土地價值和建筑物價值是多少，這有時難以做到。但如果知道了土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關系。其公式如下：(略)