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      1. 2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料2

        來源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間:2011-08-08

          1.2.3 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)

          確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對(duì)估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí),即要充分了解估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

          1.2.3.1 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象

          估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程,如果不了解估價(jià)對(duì)象本身的情況,確定估價(jià)技術(shù)路線就無從談起。

          例如,某估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”,在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下,經(jīng)市政府批準(zhǔn),補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后,可以發(fā)給房地產(chǎn)證,自發(fā)證之日起5年以后可以上市。現(xiàn)由于債務(wù)糾紛,法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債,估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間,此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是:先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值,再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

          這里對(duì)估價(jià)對(duì)象情況的了解就非常重要,如果不是這樣一個(gè)特殊的估價(jià)對(duì)象,就無法提出“先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值,再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線。

          1.2.3.2 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的

          估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵,進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

          例如,銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得,此時(shí)銀行要了解的是:當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí),銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少,因此在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),就要向估價(jià)委托人(銀行)說明:在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金;蛘邠Q句話說,該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。

          又如,為了保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià),其價(jià)格內(nèi)涵將不包括土地的價(jià)值,因?yàn)楸kU(xiǎn)估價(jià)的價(jià)值主體(保險(xiǎn)公司)所關(guān)心的僅是房屋的價(jià)格,在出險(xiǎn)時(shí)土地是不會(huì)受到損失的。

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