育路教育網小編特為大家整理了2011年房地產估價師案例分析備考習題，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產開發(fā)，具體計劃如下：

    開發(fā)期　 開發(fā)面積　 開工時間　 完成時間　 開始銷售時間

    第一期　 20萬m2　 第1年6月　 第3年6月　 第3年1月

    第二期　 15萬m2　 第4年6月　 第5年6月　 第5年1月

    第三期　 15萬m2　 第5年6月　 第6年6月　 第6年1月

    由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產估價機構在選用假設并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

    1.房地產估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術路線時，正確的做法是（ ）。

    A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

    B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

    C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

    D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結束點

    2.在確定開發(fā)完成后的房地產價值時，應采用（ ）。

    A、目前住宅市場價

    B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點

    C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

    D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

    3.在確定開發(fā)成本時，應采用（ ）。

    A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

    B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

    C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

    D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

    4.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括（ ）。

    A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

    B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

    C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

    D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費