3．情勢變更與免責條款
　　情勢變更與免責條款都會導致當事人免于繼續(xù)履行義務的法律責任。但是二者之間存在著明顯的區(qū)別。免責條款既可以免除當事人的責任，又可以通過設立免責條款來限制其未來承擔責任。如當事人在預售商品房合同中約定開發(fā)商在施工中遇到重大技術難題不能解決而影響工程進度時，可以不按違約處理。而情勢變更主要導致合同的變更或解除。免責條款是當事人之間根據合同自由的原則所設立的，在合同履行過程中，只要出現(xiàn)了合同所規(guī)定的情況，就可以免除責任。而情勢變更原則是由法律所規(guī)定的，當事人要求適用情勢變更原則，能否得到支持，必須經過法院對事實進行審查后做出判定。免責條款的適用，不考慮當事人主觀上是否可以預見，只要預售商品房合同中約定的免責事由發(fā)生，即可適用免責條款。如施達維訴北京圓明園別墅有限公司預售商品房糾紛一案，雙方簽訂的合同中約定：如果履行合同過程中，發(fā)生了預售方無法控制的因素，適用免責條款。后因圓明園公司與該工程的施工方發(fā)生糾紛并訴至法院，影響了房屋交付的期限。雙方均認為，以上情況屬于預售方無法控制的因素，應適用免責條款，故商品房預售方未對遲延交付房屋的后果承擔責任。但是情勢變更原則在適用時，要求當事人雙方沒有過錯，情勢變更的發(fā)生是不可歸責于合同當事人的。
　　（三）情勢變更原則在處理預售商品房糾紛中的適用后果
　　我們研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎上得到履行，維護合同當事人利益的平衡。從效力來看，情勢變更原則主要體現(xiàn)在兩個方面，變更合同和解除合同。
　　1．變更合同有關內容，繼續(xù)履行合同
　　情勢變更原則在于排除因情況變化而發(fā)生的不公平的結果。如果通過變更預售商品房合同的內容，使雙方的權利義務趨于對等，利益平衡關系能夠重新建立，則應繼續(xù)履行合同，以維護法律關系和經濟秩序的穩(wěn)定。如果繼續(xù)履行合同，可以采取以下幾種處理方法。
　�。�1）延期履行合同。這是在合同履行期間發(fā)生了情勢變更而阻礙了合同的如期履行。同時，情事的發(fā)生只是暫時的，通過延期履行合同能夠消除不公平的后果。如執(zhí)行政府限制夜間施工及世界婦女代表大會在北京召開期間，不得施工的規(guī)定，影響了施工的進度和竣工日期，在合理計算工時的基礎上，可以判決延期交付預購的房屋，而不解除合同。
　�。�2）變更交付的標的物。預售商品房合同中，開發(fā)商交付的房屋應該是特定物，因為情勢變更的事由，致使原標的物不能交付的，可以等價的同等質量的同類物代替給付。
　�。�3）增減履行標的數額。這一方法主要適用于合同標的價值在量上發(fā)生變化并且可以通過價值量的增減，使當事人的利益達到平衡。如房地產開發(fā)商進行開發(fā)建設首要條件是必須交納土地使用權出讓金，而土地所在的位置對其價格有著很大的影響。又如簽訂預售商品房合同前的僻靜地區(qū)，因為城市規(guī)劃履行合同期間轉變?yōu)樯虡I(yè)鬧區(qū)，國家提高了土地使用權出讓金，使開發(fā)商的建設成本增加，這種由于人為因素導致的房地產價格的大幅度漲落，屬于情勢變更，可以適當提高預購方的房價款。
　　2．解除合同
　　由于情勢變更的發(fā)生，導致合同雙方的對價關系完全被破壞，合同的目的已經喪失，通過上述救濟手段，仍然不能消除顯失公平的后果，就應解除合同，以徹底消除顯失公平的現(xiàn)象。
　　在適用情勢變更原則時，應該注意的一個問題是：情勢變更導致合同的變更或解除，因為合同雙方均無過錯，因此，不應追究任何一方的違約責任。應該根據公平地保護當事人合法權益的原則，合情合理地予以處理。如果一方當事人為了消除對自己不利的后果而要求解除合同的同時，也給對方帶來了經濟損失，應給對方適當的補償，以免使對方蒙受不合理的損失。