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      1. 2010年房估師理論與實(shí)務(wù)模擬試題(9)

        來源:網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間:2010-06-17

        6、在下列情形中,通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有( )。

        A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地 B、在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)

          C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 D、常常遭受洪水威脅

          答案:BD

          解析:在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)使辦公環(huán)境受到影響,會(huì)降低該類房地產(chǎn)價(jià)格,常常遭受洪水威脅更會(huì)使房地產(chǎn)貶值。

          7、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后,應(yīng)保存的檔案資料包括( )。

          A、委托估價(jià)合同 B、實(shí)地查勘記錄

          C、估價(jià)人員的作息時(shí)間 D、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

          E、估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

          答案:ABDE

          解析:見教材。

          8、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于( )等引起。

          A、交通建設(shè) B、市場(chǎng)供求變化 C、人口素質(zhì)變化

          D、所在地區(qū)衰落 E、城市規(guī)劃的指定與修改

          答案:ABDE

          解析:房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟(jì)位置之分,自然位置是固定不變的,而經(jīng)濟(jì)位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。

          9、在商品房交易中,常見的最低價(jià)格有( )。

          A、商品房銷售中的起價(jià) B、拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

          C、拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

          D、招標(biāo)活動(dòng)中,開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

          E、采用收益法確定的參考價(jià)格

          答案:AB

          解析:拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)應(yīng)是最高價(jià)不是最低價(jià),招標(biāo)活動(dòng)中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)一般也是最高價(jià),采用收益法確定的參考價(jià)格也不一定是最低價(jià)。

          10、下面( )是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

          A. 征地費(fèi)

          B. 建筑安裝工程費(fèi)

          C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

          D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

          答案:AB

          解析:按照商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定,住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅價(jià)格。

          第十一章 所有者權(quán)益在考試中居于一般地位,考題中的題型主要為客觀題型。重點(diǎn)是資本公積的核算。

          一、所有者權(quán)益核算的基本要求

          1.權(quán)益工具與金融負(fù)債的區(qū)分

          (1)權(quán)益工具是指能證明擁有某個(gè)企業(yè)在扣除所有負(fù)債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益的合同。從權(quán)益工具的發(fā)行方看,權(quán)益工具屬于所有者權(quán)益的組成內(nèi)容。比如企業(yè)發(fā)行的普通股。

          企業(yè)發(fā)行金融工具,應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的實(shí)質(zhì),以及金融資產(chǎn)、金融負(fù)債和權(quán)益工具的定義,在初始確認(rèn)時(shí)將該金融工具或其組成部分確認(rèn)為金融資產(chǎn)、金融負(fù)債或權(quán)益工具。

          (2)企業(yè)發(fā)行金融工具時(shí),如果該工具合同條款中沒有包括交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)給其他單位的合同義務(wù),也沒有包括在潛在不利條件下與其他單位交換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的合同義務(wù),那么該工具應(yīng)確認(rèn)為權(quán)益工具。

          2.混合工具的分拆

          企業(yè)發(fā)行的某些非衍生金融工具,即混合工具,既含有負(fù)債成份,又含有權(quán)益成份,如可轉(zhuǎn)換公司債券等。對(duì)此,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在初始確認(rèn)時(shí)將負(fù)債和權(quán)益成份進(jìn)行分拆,分別進(jìn)行處理。

          在進(jìn)行分拆時(shí),應(yīng)當(dāng)先確定負(fù)債成份的公允價(jià)值并以此作為其初始確認(rèn)金額,再按照該金融工具整體的發(fā)行價(jià)格扣除負(fù)債成份初始確認(rèn)金額后的金額確定權(quán)益成份的初始確認(rèn)金額。

          發(fā)行該非衍生金融工具發(fā)生的交易費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在負(fù)債成份和權(quán)益成份之間按照各自的相對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)。具體可參見負(fù)債章例子。

          3.所有者權(quán)益的分類

          所有者權(quán)益可分為實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)四部分。其中,盈余公積和未分配利潤(rùn)統(tǒng)稱為留存收益。

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