一、估價方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法

　　2、能用市場比較法的沒有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。

　　5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　　二、應(yīng)用估價方法時的錯誤

　　收益法

　　(1)收益期限確定錯誤。

　　(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。

　　(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。

　　(5)正常費(fèi)用的測算錯誤A費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。

　　第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

　　第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。

　　A、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。

　　B、費(fèi)用的計算方法錯誤。

　　C、參數(shù)確定錯誤。

　　D、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

　　E、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。

　　(6)資本化率確定錯誤

　　A、資本化率選定錯誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C、安全利率選擇錯誤

　　D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。