收益性物業(yè)經營狀況評估內容

（1）現金流

1）潛在毛租金收入。物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

2）空置和收租損失。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：①空置的面積不能產生租金收入，②租出的面積沒有收到租金。

3）其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。

4）有效毛收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失＋其他收入

5）經營費用。收益性物業(yè)的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用。

6）凈經營收入。凈經營收入=有效毛收入-經營費用

7）抵押貸款還本付息。該項還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價值中去。

8）稅前或稅后現金流。稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息

稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

（2）相關問題分析

1）物業(yè)估價。任何使物業(yè)提高凈經營收入的因素，也會提高物業(yè)的價值。

2）準備金和保證金基金

①準備金（大修基金）準備金是定期存入的用于支付未來費用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應該從物業(yè)現金流中扣除。準備金通常用于支付物業(yè)經營過程中的資本性支出（例如設備或屋面的更新），取有效毛租金收入或年凈經營收入的一個百分比。準備金應事先做出預算，定期向“有息銀行存款”賬戶注入。

②保證金基金。租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業(yè)保護的責任）保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。

3）所得稅。物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準確地估算稅前現金流，稅后現金流通常要在咨詢專業(yè)稅務會計、審計人員后才能得到。