2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
①年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：
年土地使用費(fèi)＝293×2560＝75.01（萬(wàn)元）
②年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：
年管理費(fèi)＝343.43×5%＝17.17（萬(wàn)元）
③年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)＝343.43×8%＝27.47（萬(wàn)元）
④年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2%計(jì)算。則：年保險(xiǎn)費(fèi)＝343.43×2%＝0.69（萬(wàn)元）
⑤年稅費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（萬(wàn)元）
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)��
＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10��
＝180.44（萬(wàn)元）
3.估算年凈收入
年凈收入＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用��
＝343.43－180.44��
＝162.99（萬(wàn)元）
4.確定資本化率
資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選出計(jì)算公式求出收益價(jià)格
由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年，即n＝40－5＝35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格。

將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：P＝1899.58(萬(wàn)元)
(二)成本法估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.估算土地價(jià)格
根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每1m2土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)5年，其減價(jià)率為5/40＝12.5%。則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：
土地價(jià)格＝2860×（1－12.5%）×2560
＝640.64（萬(wàn)元）
2.估算建筑現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊
①建筑物重置價(jià)格
根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)（含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)）為1290元/m2。則建筑物重置總價(jià)為：
建筑物重置總價(jià)＝1290×6611��
＝852.82(萬(wàn)元)
②建筑物折舊
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：
建筑物折舊費(fèi)總額＝建筑物重置總價(jià)×（1－殘值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60�� ＝28.43（萬(wàn)元）
③建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值＝852.82－28.43＝824.39（萬(wàn)元）