三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（�。�

2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6％），（�。�

3.在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較�。婚_(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較大。（�。�

4.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（　）

5.某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m2，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/m2。（　）

6.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（　）

7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類(lèi)建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80％。（�。�

8.非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（�。�

9.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元和94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值均為886萬(wàn)元。（�。�

10.自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（�。�

11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（�。�

12.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響：顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。（�。�

13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的105倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91％。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27％。（�。�

14.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)}升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。（�。�

15.接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（　）

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答.）

1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8％）。（8分）

2.估價(jià)對(duì)象為一寫(xiě)字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫(xiě)字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。

（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第八級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示：

　　（3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫(xiě)字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場(chǎng)上類(lèi)似的有電梯的寫(xiě)字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35％。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓.則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫(xiě)字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購(gòu)建價(jià)格要才用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5％，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。（12分）