1.單元房住宅的個別因素側重考慮以下子項因素：
　�。�1）小區(qū)配套與品牌（小區(qū)配套設施、項目品牌、小區(qū)檔次）；
　�。�2）結構質式（大類結構及小類結構，同結構的不同等級）；
　�。�3）樓宇檔次（建設水準、外觀及外墻面飾材、電梯品牌、有電梯與無電梯）；
　�。�4）房屋權利性質；
　�。�5）平面布局；
　�。�6）建筑面積；
　�。�7）所處樓層；
　　（8）朝向（包括通風、采光、景觀，應考慮“點狀”與“條狀”建筑的不同）；
　�。�9）成新；
　�。�10）物業(yè)；
　�。�11）劃片名校；
　�。�12）溫泉等等。
　　2.底層店面的個別因素側重考慮以下子項因素：
　�。�1）結構質式及樓宇檔次；
　�。�2）街道性質（商業(yè)型、交通型、綜合型）；
　�。�3）臨街狀況（是否直接臨街、店面與街道的相對標高）；
　�。�4）成新（店面重在人氣及招牌，其成新在直線法中的計算有別與住宅，一般前5年不考慮店面的折舊）；
　�。�5）建筑面積；
　�。�6）面寬；
　�。�7）寬深比；
　　（8）形狀；
　�。�9）層高；
　�。�10）拐角；
　�。�11）店內(nèi)配套設施（有無獨立衛(wèi)生間）；
　�。�12）共有面積比率等等。
　　3.寫字樓的個別因素側重考慮的子項因素：
　�。�1）專用與非專用；
　�。�2）樓宇外觀及樣式；
　�。�3）門前廣場；
　�。�4）出入口及大堂；
　�。�5）公共部位內(nèi)部裝修裝飾；
　�。�6）電梯數(shù)量、品牌；
　　（7）樓層；
　�。�8）建筑面積；
　　（9）智能化辦公；
　　（10）成新等等。
　　（四）調(diào)整系數(shù)市場法中對可比實例的調(diào)整修正系數(shù)與調(diào)整值不是可以任意調(diào)整而不受限制的，否則可比實例就失去了其合理性和可比性，估價結果也就失去了可信度�？杀葘嵗�建立比較基準后的單價經(jīng)過上述各種因素調(diào)整，合計調(diào)整值越小則說明可比實例與估價對象可比性越強，估價值也就越準確；反之則說明可比性越差，估價值越不準確。估價實務常規(guī)做法中最寬的界限為：
　�、俳�立比較基準后的各可比實例單價不超過30%；
　�、诟鞣N因素（如個別因素、區(qū)域因素）調(diào)整值單項累計不超過±20%；
　�、勰潮葴蕟蝺r與建立比較基準后的單價不超過30%.
　　綜上所述，可見采用市場法估價時對可比實例的質量、建立比較基準、各種修正調(diào)整值等方面都有很高的要求和很多的約束條件，只有做好了這些方面，估價結果才會客觀、合理。