估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)估價(jià)（valuation）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于交易標(biāo)的的價(jià)值。例如，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。例如，1992年11月4日《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔1992〕61號(hào)）指出：“土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策�！敝劣谒饺酥�間的讓利交易就更不用講了。
　　進(jìn)一步就估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來(lái)說(shuō)，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也為一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，但是對(duì)于估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，價(jià)值則是客觀的、由市場(chǎng)力量決定，即價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，估價(jià)不是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的價(jià)值揭示出來(lái)。換句話說(shuō)，估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”它。