理解成交價格，還應(yīng)對其形成的機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

    1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。

    2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。

    3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。

    在圖2-4（a）中，交易不能成功；在圖2-4（b）中，交易可能成功。

    至于最終的交易價格是在此最低價格和最高價格之間，還是剛好為最低價格或最高價格，取決于雙方的談判能力，以及該種房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。

    在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

    （二）市場價格

    市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

    （三）理論價格

    理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

    市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。

    一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

    就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。

    （四）公開市場價值

    公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。在本書中，市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。

    值得注意的是，在現(xiàn)實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補償估價。

    （五）評估價值

    評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。

    評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。

    但從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。

    五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

    市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。

    市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進行。

    政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。

    政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準(zhǔn)。

    政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。

    政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。

    其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進行。

    六、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格

    基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。

    基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

    標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

    這里的房屋重置價格，應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。

    有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。

    基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。