4 . 8 求取比準價格

　　4 . 8 . 1 求取某個與可比實例對應(yīng)的比準價格的方法

　　由前述內(nèi)容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了可比實例房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計算公式如下：

　　(1) 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(2) 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× (1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) )

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：

　　(1) 直接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價格為基準;交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時的價格為基準;房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準。

　　(2) 間接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，標(biāo)準化修正的分子為 100 ，表示以標(biāo)準房地產(chǎn)的狀況為基準，分母是可比實例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準房地產(chǎn)所得的分數(shù);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標(biāo)準房地產(chǎn)的狀況為基準，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準房地產(chǎn)所得的分數(shù)。