| 房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。 在我國的房地產(chǎn)管理法中無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但根據(jù)1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條、第二十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案�！笨梢�，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權的轉(zhuǎn)讓，但又與土地使用權的直接轉(zhuǎn)讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價值及轉(zhuǎn)讓權利義務等方面，最主要的不同在于項目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權，而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權益和相關義務。 綜合有關法律規(guī)定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應具備以下條件： （１）轉(zhuǎn)受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）； （２）轉(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權證； （３）轉(zhuǎn)讓方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證； �。ǎ矗╉椖客恋厥褂脵酁槌鲎屓〉玫�，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。 項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括： （１）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)； （２）項目土地使用權的變更登記手續(xù)； �。ǎ常┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； （４）建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理； �。ǎ担┢渌鶕�(jù)有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。 項目轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，區(qū)別在于項目轉(zhuǎn)讓應整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓，而在建工程轉(zhuǎn)讓不僅可以全部轉(zhuǎn)讓，而且可以分割轉(zhuǎn)讓；又如項目轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量應歸受讓方，而在建工程轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量，應歸轉(zhuǎn)讓方。由于無法律、法規(guī)支持，理論尚有爭議，因此，上述比較只能作為筆者觀點。 |
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【責任編輯：韓志霞 糾錯】 |
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