宏觀調控下房地產政策四大趨勢（三）
來源：發(fā)布時間：2008-10-06
在房地產信托投資基金中，在個人和機構投資者與房地產公司之間，需要有一個投資房地產的專設公司，即信托投資基金公司進行運作。抵押貸款證券化也必須有專門的中間機構對銀行提供的抵押貸款資產進行評估、切割，再按照一定的比例結構將不同貸款年限的抵押貸款資產重新組合、打包，然后再向普通投資者或投資機構出售。所以，在繼續(xù)深化金融體制改革過程中，有必要發(fā)展和規(guī)范這些中間金融機構。
四是完善政策法規(guī)，賦予房地產開發(fā)商多品種、多批次、多元化融資的能力和手段�？陀^評價，目前的政策和法律環(huán)境尚不利于房地產開發(fā)商多元化融資。以股權融資為例，房地產公司上市的禁令雖然已經解除，但對房地產公司直接上市融資的控制仍較為嚴格。在上市方式選擇上，首發(fā)上市雖然融資額比較大，但是要求高、時間長、程序復雜，目前，在國內上市的房地產企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的0.23%，占上市公司總數(shù)的6%左右。許多房地產公司不得不選擇借殼上市。相應地，債券融資、房地產投資基金、房地產信托等也都需要完善的法律支持。
總之，應當用系統(tǒng)化的眼光來考察房地產融資渠道單一的問題，融資渠道的多元化與我國金融體制改革密切聯(lián)系，有賴于金融改革的繼續(xù)深化。無論是繼續(xù)完善間接融資還是大力發(fā)展直接融資，都離不開資本市場的發(fā)展、金融產品的豐富、各種金融機構的參與以及監(jiān)管機構、監(jiān)管方式和監(jiān)管手段的成熟。離開整個金融改革進程，單獨推進融資多元化是不可能的。
關于利率市場化，這將更好地反映市場對資金的需求。2004年央行加息預示了我國長達9年的減息周期結束，進入一個加息周期。世界經濟也正在進入升息周期，這是利率水平的一種趨勢性變化，在這一過程中，利率可能有升有降，但總體趨勢向上。2007年1月1日起，央行每天向社會發(fā)布基準利率。這意味央行推動利率市場化的進程明顯加快。
關于利率市場化，美國的經驗是：減息政策刺激房價強勁上漲，而加息政策使房地產市場應聲降溫。如2001年 “9.11”事件后，為刺激經濟復蘇，美聯(lián)儲11次降息，聯(lián)邦基金利率一年間由6.5%減至1.75%，使美國的短期利率降至40年來最低水平，用于購房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。減息政策推動了房價的持續(xù)上漲，過去5年中，美國房價平均上漲了50%以上。自2004年6月以來不到兩年半的時間內，美聯(lián)儲17次提高利率，每次0.25個百分點；兩年時間內，聯(lián)邦基金利率從1.00%上調到5.25%。加息推動了房屋貸款成本的上升，房地產市場的走勢則隨著加息而持續(xù)降溫。
趨勢2：購房人持有過程的風險不斷加大。
從稅法的角度看，房地產交易環(huán)節(jié)的稅收主要有契稅、營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅等，顯然存在著稅種過多、稅賦過重的問題。不售不稅、不租不稅，一旦租售、數(shù)稅并課，這些稅多數(shù)是在以個人購房為主的房地產市場尚未建立之前設立的，交易環(huán)節(jié)過重的稅賦顯然對發(fā)展房地產市場不利。
房地產稅的本質是財產稅，其性質決定了重點是對存量資產征稅。目前隨著住房制度改革深化和房地產業(yè)發(fā)展，住房的私有比例已達80%，具備征收存量房地產稅的現(xiàn)實基礎。隨著收入差距的不斷拉大，在住房持有上也已經開始出現(xiàn)貧富的巨大差距，少數(shù)高收入者大量占有住房，造成資源的閑置和浪費，有必要運用稅收手段實現(xiàn)住房資源配置的公平。房地產是城市價值的體現(xiàn)，不同區(qū)域、不同地段的價值相差較大，對存量征稅，即使不交易，也按增值額交稅，有利于整個社會資源的有效配置，可以作為經常性的地方財政收入，為地方政府建設基礎設施提供資金來源。美國地方政府全部稅收的75.3%來自財產稅，加拿大約占75%�？梢愿鶕�(jù)我國的國情具體設計稅制，有效地避免低收入家庭的住房負擔。
總之，在房地產持有環(huán)節(jié)征稅是從根本上抑制房地產市場的盲目需求，調整不同社會群體之間在資源占有上的公平關系，促進資源節(jié)約，引導住房合理適度消費和優(yōu)化存量住房資源配置的長效機制。其最大優(yōu)點在于，房地產稅是財產稅，屬于直接稅，不會出現(xiàn)稅賦轉嫁的問題。從長遠來看，通過對房地產持有環(huán)節(jié)征稅，是實現(xiàn)社會資產公平分配、節(jié)約資源、促進存量資產流動、優(yōu)化存量資源配置，保持房地產市場健康發(fā)展的出路。
趨勢3：預售制度將不斷完善。
今后，不應是簡單地取消預售的問題，而應該是繼續(xù)發(fā)揮預售提前發(fā)現(xiàn)市場的功能，將房地產預售的直接融資改變?yōu)殚g接融資。即，購房者的預售資金應交到一個指定帳戶中，不能直接用于開發(fā)，而預售合同則作為向投資者融資的信用憑證。如向銀行貸款，如果一個項目預售了70％，則市場風險很小，銀行就可以放心地貸款；如果只售到10％，則銀行可以認為市場風險很大，而不貸款，那么這時的預售就從直接融資轉變?yōu)殚g接融資，減少了風險。
趨勢4：土地管理從嚴從緊。
我國將實行從嚴從緊的土地使用政策，包括：嚴格控制農用地轉為建設用地的總量，實行指令性指標控制；城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設立開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)和小區(qū)，所有建設用地的申請，只能在城市規(guī)劃范圍之內，不得以新區(qū)的形式提供土地；嚴格保護耕地，推動節(jié)約和集約利用土地；在符合規(guī)劃條件下，集體建設用地使用權依法流轉；有閑置用地的地區(qū)，將更難通過增量建設用地的審批；土地收益進入預算，建立國有土地收益基金；全面推行市場配置土地，價格進一步體現(xiàn)稀缺資源特性。
四是完善政策法規(guī)，賦予房地產開發(fā)商多品種、多批次、多元化融資的能力和手段�？陀^評價，目前的政策和法律環(huán)境尚不利于房地產開發(fā)商多元化融資。以股權融資為例，房地產公司上市的禁令雖然已經解除，但對房地產公司直接上市融資的控制仍較為嚴格。在上市方式選擇上，首發(fā)上市雖然融資額比較大，但是要求高、時間長、程序復雜，目前，在國內上市的房地產企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的0.23%，占上市公司總數(shù)的6%左右。許多房地產公司不得不選擇借殼上市。相應地，債券融資、房地產投資基金、房地產信托等也都需要完善的法律支持。
總之，應當用系統(tǒng)化的眼光來考察房地產融資渠道單一的問題，融資渠道的多元化與我國金融體制改革密切聯(lián)系，有賴于金融改革的繼續(xù)深化。無論是繼續(xù)完善間接融資還是大力發(fā)展直接融資，都離不開資本市場的發(fā)展、金融產品的豐富、各種金融機構的參與以及監(jiān)管機構、監(jiān)管方式和監(jiān)管手段的成熟。離開整個金融改革進程，單獨推進融資多元化是不可能的。
關于利率市場化，這將更好地反映市場對資金的需求。2004年央行加息預示了我國長達9年的減息周期結束，進入一個加息周期。世界經濟也正在進入升息周期，這是利率水平的一種趨勢性變化，在這一過程中，利率可能有升有降，但總體趨勢向上。2007年1月1日起，央行每天向社會發(fā)布基準利率。這意味央行推動利率市場化的進程明顯加快。
關于利率市場化，美國的經驗是：減息政策刺激房價強勁上漲，而加息政策使房地產市場應聲降溫。如2001年 “9.11”事件后，為刺激經濟復蘇，美聯(lián)儲11次降息，聯(lián)邦基金利率一年間由6.5%減至1.75%，使美國的短期利率降至40年來最低水平，用于購房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。減息政策推動了房價的持續(xù)上漲，過去5年中，美國房價平均上漲了50%以上。自2004年6月以來不到兩年半的時間內，美聯(lián)儲17次提高利率，每次0.25個百分點；兩年時間內，聯(lián)邦基金利率從1.00%上調到5.25%。加息推動了房屋貸款成本的上升，房地產市場的走勢則隨著加息而持續(xù)降溫。
趨勢2：購房人持有過程的風險不斷加大。
從稅法的角度看，房地產交易環(huán)節(jié)的稅收主要有契稅、營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅等，顯然存在著稅種過多、稅賦過重的問題。不售不稅、不租不稅，一旦租售、數(shù)稅并課，這些稅多數(shù)是在以個人購房為主的房地產市場尚未建立之前設立的，交易環(huán)節(jié)過重的稅賦顯然對發(fā)展房地產市場不利。
房地產稅的本質是財產稅，其性質決定了重點是對存量資產征稅。目前隨著住房制度改革深化和房地產業(yè)發(fā)展，住房的私有比例已達80%，具備征收存量房地產稅的現(xiàn)實基礎。隨著收入差距的不斷拉大，在住房持有上也已經開始出現(xiàn)貧富的巨大差距，少數(shù)高收入者大量占有住房，造成資源的閑置和浪費，有必要運用稅收手段實現(xiàn)住房資源配置的公平。房地產是城市價值的體現(xiàn)，不同區(qū)域、不同地段的價值相差較大，對存量征稅，即使不交易，也按增值額交稅，有利于整個社會資源的有效配置，可以作為經常性的地方財政收入，為地方政府建設基礎設施提供資金來源。美國地方政府全部稅收的75.3%來自財產稅，加拿大約占75%�？梢愿鶕�(jù)我國的國情具體設計稅制，有效地避免低收入家庭的住房負擔。
總之，在房地產持有環(huán)節(jié)征稅是從根本上抑制房地產市場的盲目需求，調整不同社會群體之間在資源占有上的公平關系，促進資源節(jié)約，引導住房合理適度消費和優(yōu)化存量住房資源配置的長效機制。其最大優(yōu)點在于，房地產稅是財產稅，屬于直接稅，不會出現(xiàn)稅賦轉嫁的問題。從長遠來看，通過對房地產持有環(huán)節(jié)征稅，是實現(xiàn)社會資產公平分配、節(jié)約資源、促進存量資產流動、優(yōu)化存量資源配置，保持房地產市場健康發(fā)展的出路。
趨勢3：預售制度將不斷完善。
今后，不應是簡單地取消預售的問題，而應該是繼續(xù)發(fā)揮預售提前發(fā)現(xiàn)市場的功能，將房地產預售的直接融資改變?yōu)殚g接融資。即，購房者的預售資金應交到一個指定帳戶中，不能直接用于開發(fā)，而預售合同則作為向投資者融資的信用憑證。如向銀行貸款，如果一個項目預售了70％，則市場風險很小，銀行就可以放心地貸款；如果只售到10％，則銀行可以認為市場風險很大，而不貸款，那么這時的預售就從直接融資轉變?yōu)殚g接融資，減少了風險。
趨勢4：土地管理從嚴從緊。
我國將實行從嚴從緊的土地使用政策，包括：嚴格控制農用地轉為建設用地的總量，實行指令性指標控制；城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設立開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)和小區(qū)，所有建設用地的申請，只能在城市規(guī)劃范圍之內，不得以新區(qū)的形式提供土地；嚴格保護耕地，推動節(jié)約和集約利用土地；在符合規(guī)劃條件下，集體建設用地使用權依法流轉；有閑置用地的地區(qū)，將更難通過增量建設用地的審批；土地收益進入預算，建立國有土地收益基金；全面推行市場配置土地，價格進一步體現(xiàn)稀缺資源特性。
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